MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER
Boliglovgivning
Gl. Mønt 4
1117 København K
nih@mbbl.dk
4171 7775
Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.
I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og K, om den danske energipolitik 2012-2020, indgår en række initiativer under overskriften ”Et energieffektivt samfund med mindre energispild”.
Ét af initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparrepakke, der som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger, skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. I energiaftalen er det beskrevet, hvilke hovedelementer der indgår i energisparrepakken.
Regeringen og V, DF, EL og K, har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012, indgået en aftale om udmøntningen af energisparepakken i lovgivning.
Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, har på denne baggrund udarbejdet et udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv., som en samlet energisparepakke, som ifølge ministeriet har til hensigt uden at forrykke balancen mellem lejere og udlejere at skabe væsentligt forbedrede incitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger. Lovforslag forventes fremsat i december 2012.
Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:
1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.
2. Aftalt grøn byfornyelse.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til
køling.
Ad 1 Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer
Lejernes Landsorganisation kan slet ikke støtte denne model, da det på bekostning af lejerens rettigheder, gøres lettere og mere fordelagtigt for udlejer, at gennemføre energisparearbejder med tvang.
Grundlæggende bør modellen derfor vige for aftaler mellem parterne, efter reglerne i Grøn Byfornyelse. Det bør i det mindste være således, at det er en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge tvang via den totaløkonomiske model.
Udlejer kan i dag med tvang gennemføre moderniseringsarbejder, herunder energisparearbejder. Lejerne har i dag ingen vetoret, men er beskyttet af lejerens ret, til at bremse arbejderne under henvisning til ringe hensigtsmæssighed. Lejeren er ligeledes beskyttet af lejelovens § 26 stk. 1, som fastslår, at såfremt moderniseringen betyder en lejeforhøjelse på mere end 186 kr. pr. kvm. årligt, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig.
Efter lejeloven skal lejeren, betale en højere leje for moderniseringen. Lejeforhøjelse beregnes som ydelsen på et 20 årigt fast annuitetslån, og er stedsevarende, dvs. lejeforhøjelsen løber i praksis uendeligt (indtil moderniseringen bortfalder eller udskiftes).
Lejeforhøjelsen beregnes på baggrund af anskaffelsesprisen, dog modregnes det, der kaldes sparet vedligeholdelse i anskaffelsesprisen. Denne modregning skyldes, at lejeren over huslejen løbende betaler til vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele på ejendommen (ca. 160 kr. pr. kvm årligt). Denne betaling ville være ligegyldig, hvis udlejer alligevel får betalt alle udgifterne til udskiftning ved en modernisering. I lejeretten reducerer man derfor anskaffelsesprisen, der giver lov til lejeforhøjelse. Denne reduktion kaldes sparet vedligeholdelse ved en modernisering, fordi udlejer ved udskift af for eksempel vinduer, sparer vedligeholdelsen og udskiftning af de eksisterende vinduer til eksisterende kvalitet. (det er jo det, lejeren betaler løbende til over lejen). Eksempelvis reducerer man anskaffelsesprisen med 30 % ved udskiftning af 1 lagglas vinduer til termovinduer.
Det forhold, at lejer i nogle situationer ved en energiforbedring, skal betale en lejeforhøjelse, der er lavere end energibesparelsen, har fået nogle til at pege på et paradoksproblem. Paradokset skulle bestå i, at udlejer betaler, mens lejer høster alle fordelene. Dette er ikke korrekt. Udlejer får dækket alle udgifter, dels via en lejeforhøjelse for forbedringen, og dels via lejernes betaling til vedligeholdelseskontoen. I det omfang vedligeholdelseskontiene er negative, kan dette skyldes dårlig administration af midlerne. I det omfang der er vedligeholdelsesefterslæb på ejendommene, vil dette have haft indvirkning på ejendommene ifm. køb og salg af dem.
Ved større omfattende moderniseringer på ejendomme, er lejerne i dag yderligere beskyttet af bestemmelsen om, at en særlig høj leje af huslejenævn eller boligret kan nedsættes, fordi lejen kommer til overstige det lejedes værdi. Mange lejemål i den private udlejningssektor er gennemgribende spekulationsmoderniseret indvendigt ved genudlejning. Dette betyder, at lejen ved en modernisering typisk ender på mellem 1100 og 1300 kr. pr. kvm. pr. år i København.
Ved en efterfølgende energimodernisering, der for eksempel betyder en lejeforhøjelse på 200 kr. pr. kvm. årligt, vil lejeren med al sandsynlighed kunne få en del af denne lejeforhøjelse tilsidesat under henvisning til det lejede værdi, som reglerne er i dag.
Det foreliggende udkast til lovforslag betyder:
- At lejerens ret til erstatningsbolig fjernes.
- At der ikke længere skal fratrækkes sparet vedligeholdelse. Det er herefter meningsløst, at lejeren over huslejen betaler til udvendig vedligeholdelse.
- At det lejedes værdi fjernes. Det betyder, at lejeren kan risikerer at skulle betale en leje, helt ude af trit med, hvad andre betaler for tilsvarende bolig.
- At støtten fra et energiselskab ikke kommer lejerne til gode. Det er i den totaløkonomiske model ikke sikret, at udlejers eventuelle tilskud fra et energiselskab kommer lejerne til gode, gennem en lavere lejeforhøjelse.
Som beskyttende foranstaltning for lejerne, har ministeriet foreslået, at lejeforhøjelsen ikke må overstige den opnåede energibesparelse. Lejerens nettoudgift skal være uændret.
Et af udlejer hyret certificeret firma skal beregne energibesparelsen, og udlejer kan så opnå samme uendeligt løbende lejeforhøjelse, som energibesparelsen er beregnet til første år. Er lejer utilfreds med certificeringsmålingen kan denne formentlig indankes for Energistyrelsen, som kan ophæve certificeringen, hvis målingerne fra firmaet er for dårlige.
Da lejeforhøjelsen løber uendeligt, får lejerne ikke, som alle andre danskere, der investerer og betaler for energirenoveringer, den glæde, at investeringen har en relativ kort tilbagebetalingstid og at der herefter er tale om en nettobesparelse for investor.
Lejeren får komfortforbedringen, men det gør alle andre også.
Lejerne får besparelser, hvis energipriserne stiger på længere sigt, men det gør alle andre også.
Det er klart, at selve beregningen af energibesparelsen, er kernepunktet i ordningen. Stor besparelse giver ret til en stor lejeforhøjelse. På Klima-, Energi- og Bygningsministeriets møde nr. 2 i netværksgruppen om ”Finansiering og Økonomisk usikkerhed” oplyste en af ministeriet indkaldt ekspert i energimåling, Peter Noyer, FRI, at der ikke findes ensartede regler for måling af energibesparelser og at der er stor usikkerhed knyttet til disse målinger.
Det er derfor, for Lejernes LO vigtig, at det i lovforslaget sikres, at det er lejerne, der vælger, hvilket firma, der skal står for målingen af varmebesparelsen.
Uanset lovforslaget forbedres, med de ovenfor ønskede forslag er der tale om et forslag, der fjerner en grundlæggende beskyttelse og væsentlige rettigheder for lejerne. Lejernes LO anbefaler derfor, at denne model forkastes.
2. Aftalt grøn byfornyelse
Lejernes LO kan med mindre korrektioner, støtte den foreslåede model for byfornyelse. Ordningen er som udgangspunkt demokratisk og bygger på en moderne respekt for at udlejer og lejer, i de enkelte ejendomme, kan forhandle sig frem til en fornuftig løsning.
Grundlæggende bør modellen derfor fremmes, således at det i det mindste bliver en betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse (forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge den totaløkonomiske model.
Dernæst bør regeringen erkende, at uanset regeringen i denne ordning lægger op til tilskud via energiselskabernes sparrepulje, så opnås der ikke af den vej tilstrækkelig økonomisk grundlag for fremme af energirenoveringer. Dertil er tilskuddet efter Lejernes LO’s beregninger alt for betydningsløst.
Derfor forslår Lejernes LO, at der tilføjes en støtteordning, for eksempel efter en model, som kendes fra byfornyelsen.
Hvis eksempelvis vinduer og varmeanlæg i en ejendom med 30 lejemål på 50 kvm energirenoveres, med henholdsvis 3 lag glas, isolering af brystning, tidskontrol på fjernevarmeanlæg, kedelisolering, for i alt 1,8 mio. kr., og hvis vedligeholdelsesdelen af denne udgift (ca. 500.000) støttes kontant med 50 % og hvis der hvert år, årligt afsættes 25 mio. kr. til støtte, vil det hvert år række til energirenovering af 100 ejendomme med i alt 3000 lejemål. Det er tre gange det antal, ministeriet skønner i udkastet til lovforslag.
Det foreslås, at ”Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidet rådgivning, i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere ordninger.” Desværre fremgår det af bemærkningerne til lovforslagets enkelte bestemmelser (§ 2 nr. 10), at fonden selv skal varetage den uvildige rådgivning. Dette er i strid med den tidligere rådgivningsordning til ”Aftalt Boligforbedring”, hvor det var fonden, der finansiererede en partsrådgivning.
Lejernes LO kan støtte, at udlejer i GI kan indhente rådgivning om den korrekte beregning af lejeforhøjelsen, inden for et vist område, sådan at udlejer undgår ubehagelige overraskelser, såfremt en lejer ønsker projektet forhåndsgodkendt af huslejenævnet. Huslejenævnet skal ifølge forslaget i forbindelse med en forhåndsgodkendelse i Grøn byfornyelse blandt andet beregne og oplyse to huslejer, nemlig lejeforhøjelsen, såfremt lejer betaler både forbedring og vedligeholdelse og lejeforhøjelsen, såfremt lejer kun betaler for forbedringerne. Men da huslejenævnet først kommer ind i processen, såfremt en lejer stemmer imod projektet, vil det være fornuftigt, at afstemningen i udgangspunktet, har bygget på et seriøst grundlag.
Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje, parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så kan hverken huslejenævn eller GI rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.
Partsrådgiveren vil f.eks. kunne anbefale lejerne, at stemme for en lejeforhøjelse på 650 kr. pr. måned, måske fordi varmebesparelsen er 200 kr. pr måned og fordi lejerne gerne vil have den medfølgende komfort og mulighed for besparelse, hvis energipriserne stiger.
I Aftalt Boligforbedring løste partsrådgiveren netop denne opgave, og parterne var den gang enige om, at partsrådgivningen fjernede mange knaster fra processen. Parterne var trygge ved rådgivningen, og det gavnede beslutningsprocessen.
Forslaget udelukker ikke, at udlejer med alle lejere, dvs. uden protest, kan aftale en lejeforhøjelse, der er højere end lejers betaling af både vedligeholdelses- og forbedringsdelen. Derfor kunne det overvejes, om udlejer altid skal indhente en forhåndsgodkendelse. Da dette sandsynligvis ville overbelaste huslejenævnenes kapacitet og i øvrigt undergrave huslejenævnenes rolle som et tvistnævn, skal Lejernes LO i stedet forslå, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer har orienteret lejerne om mulighed for partsrådgivning.
Lejernes LO skal i øvrigt forslå, at Boligreguleringslovens bestemmelse om informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne også økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..
Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt, at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for, at kommunerne kan gennemtvinge byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.
3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det er skuffende, at forslaget i forhold til det lignende forslag fra VK regeringen i 2009, nu indeholder en bestemmelse, at ejere af dårlige ejendomme, som ikke opfylder energistand D, kan forsætte med Brl. § 5. stk. 2 moderniseringer, såfremt udlejer investerer for 400 kr. pr. kvm bruttoetageareal i energiforbedringer af ejendommen.
Lejernes LO’s beregninger viser, at dette svarer til, at udlejer kan nøjes med at skifte vinduer, fra ét lag glas (fx med af lejerne enkeltvis etablerede forsatsvinduer af forskellig kvalitet), til ensartet tre lags glas termovinduer. Herefter, er der frit slav i bolledejen til at fortsætte med, at bruge ejendommens vedligeholdelsesmidler til 5.2 moderniseringer, hvilket vil gøre det endnu sværere at få plads til, at lejerne kan betale lejeforhøjelser for de restende energimangler på ejendommen (tidsvarende varmestyring/anlæg, hulmursisolering, tagisolering, kælder isolering etc.).
Som så ofte anført ønsker Lejernes LO Brl. § 5 stk 2 fjernet fra lejelovgivningen. Det skyldes at:
Moderniseringerne er en barriere for senere energirenoveringer
- En godkendelse af udlejning efter Brl. § 5 stk. 2 forudsætter, at der ikke kan gives vedligeholdelsespåbud af huslejenævnet, - ikke at ejendommene er energieffektive.
Moderniserede ejendomme fastlåses i dårlig energimæssig stand, fordi den høje leje efter moderniseringerne af enkeltlejlighederne, udelukker et lejepotentiale til at betale for energiforbedringerne.
Der opstår blandt beboerne et modsætningsforhold i forhold til energirenoveringer. De lejere, der bor i de moderniserede højlejeboliger modsætter sig energirenoveringer, medens de lejere, der bor i ikke moderniserede lejligheder ønsker energirenoveringer.
Moderniseringerne betyder øget segregering og er en barriere for byudvikling
- Moderniseringerne betyder, at befolkningen yderligere opdeles på forskellige boligkvarterer efter indkomst, socialt tilhørsforhold etc.. En byudvikling i form af sammenlægning af små lejligheder udelukkes. Det skyldes, at udlejer ved anmodning om sammenlægning vil betragte lejemålet som nyudlejet, og derfor modernisere og sætte lejen efter Brl. § 5.2. Herefter har lejeren ikke råd til sammenlægningen.
Moderniseringerne tilsidesætter lejerens frie valg
- Lejerne har ingen indflydelse på modernisering ved genudlejning. Hvis lejeren fik det frie valg, leje lejligheden uden modernisering til en lavere leje eller til høj leje som følge af moderniseringen, ville 9 ud af 10 lejere vælge den ikke moderniserede lejlighed. Lejeren ville helle gennem råderetten, modernisere lejligheden i takt med lejernes økonomiske bærerevne.
Moderniseringerne fjerner betalelige boliger
- Modernisering efter Brl. § 5 stk. 2 betyder, at der hvert år forsvinder mange betalelige boliger til unge, til singler og til studerende. Afgangen er meget større end tilgangen af betalelige boliger.
Moderniseringerne er spekulative og grundlæggende meningsløse
- De fleste moderniseringer vedrører ikke rumændringer og installation af bad og toilet. Langt de fleste moderniseringer består i nedrivning og afmontering af eksisterende køkkener og toiletter. Disse erstattes med nye elementer, suppleret med mange dyre hårde hvidevarer, for at komme op over grænsen for en gennemgribende modernisering.
Moderniseringerne øger spekulation i andelsboliger
- Moderniseringerne øger nutidsværdien af ejendommen, fordi lejestigningerne er større end omkostningerne ved moderniseringerne. Dette er en af årsagerne, til de meget høje valuarvurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme og dermed den væsentligste årsag til fejlvurderinger, overbelåning og bousikkerhed i andelsboligerne.
4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser
Der henvises her til bemærkningerne under forrige punkt.
5. Forhøjelse af råderetsbeløbet
Lejernes LO kan støtte forslaget, idet vi beder om, at ministeren sikrer, at lejer kan ydes godtgørelse for eget arbejde, således at lejer ligestilles med andelsboligindehavere, der forbedrer deres bolig og ved fraflytning kan få en godtgørelse herfor.
6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.
Lejernes LO kan ikke støtte, at udlejer ensidigt kan forlange, at der skal opsættes vandmålere. Organisationen mener, at det fortsat skal være lejerne, der beslutter, om der skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden individuelle målere.
Med venlig hilsen
Helene Toxværd,
Formand, Lejernes LO