Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

 

Vedr. Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

 

Hermed høringssvar fra Lejernes LO

Lejernes LO anser det for godt, at der nu tages fat i energirenoveringerne i den private udlejningssektor. Vi havde dog gerne set, at der var tale om en noget mere afbalanceret ordning i forholdet lejer/udlejer. Samlet set er det udlejerne, som får alle økonomiske incitamenter, mens lejernes indflydelse og incitament reelt set er fraværende.

Dette er en fejltagelse, især på længere sigt, fordi energibesparende tiltag for lejerne vil blive forbundet med tvang og som værende udelukkende til andres fordel. Varmen bliver billigere, men bruttolejen bliver uændret og man er som lejer sat helt uden for indflydelse.

Udlejer kan vælge om han vil anvende tvang eller forhandling ved renoveringerne. Og hvorfor skulle udlejer så forhandle? Resultatet vil blive, at der ikke bliver gennemført nogen nævneværdig grøn byfornyelse, for udlejers incitament er minimalt. Med muligheden for at gennemføre ensidige forbedringer, vil man som udlejer helt kunne slippe for et samarbejde og en forhandling med lejerne, og i stedet blot kunne varsle sig igennem, endda med vedligeholdelsesdelen af renoveringerne finansieret af lejerne. I en forhandlet byfornyelse vil vedligeholdelsen i projektet kun kunne indgå efter lejernes godkendelse. De to ordninger vil derfor kun i teorien supplere hinanden. Det er vores formodning, at den grønne byfornyelse simpelthen ikke vil blive brugt.

Forligspartierne bør derfor gøre op med sig selv, om de vil lave en forhandlingsbaseret, demokratisk lovgivning med incitamenter for begge parter - eller om de ønsker at lægge alt i hænderne på udlejer. Ud over denne grundlæggende fejltagelse, rummer forslaget flere andre forhold, som vi ønsker ændret:

Udlejer sikres 100 % sikkerhed for sin investering. Lejerne sikres kun den sikkerhed, de kan få ved en usikker fremskrivning af energipriserne. I det omfang det fastholdes, at udlejer ensidigt kan gennemtvinge arbejder, bør lejerne have adgang til at indhente egne vurderinger af udlejers ensidige projekter og sådanne vurderinger bør indgå i huslejenævnenes forhåndsvurderinger.

I det omfang der ændres på forslaget, så den grønne byfornyelse bliver attraktiv, bør lejerne sikres partsbistand inden indgåelse af aftale. Er der ikke adgang til en sådan, vil man risikere at mange lejere ubegrundet siger nej til en aftale af frygt for at blive snydt. Partsrådgivningen bør udformes efter samme retningslinjer, som gjaldt for partsrådgivningen i Aftalt Boligforbedring. Denne ordning sikrede, at lejerne kunne anmode en konsulent fra en udlejer - eller lejerorganisation om den indledende rådgivning til et projekt, der gik ud på at forbedre ejendommen. Ordningen havde fuld støtte af både udlejer - og lejerorganisationerne og der var i boligreguleringsloven afsat midler til dens finansiering. Således kunne Grundejernes Investeringsfond ud af de frie midler afsætte 2 mill. kr. årligt til drift af en byfornyelseslinje. Lejernes LO anbefaler, at aftalt grøn byfornyelse omfattes af en tilsvarende ordning. Partsbistanden skal først og fremmest sikre, at parterne er bedst muligt oplyst og trygge ved om det foreliggende energirenoveringsprojekt. Partsrådgivningen skal sikre tryghed om såvel de energitekniske aspekter og de juridisk aspekter.

For at sikre, at udlejerne i størst muligt omfang anvender den samarbejdsmodel som er indeholdt i aftalt grøn byfornyelse, anbefaler Lejernes LO, at der sideløbende med partsrådgivningen afsættes midler til en øget informationsindsat.

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for kommunerne til at gennemtvinge grøn byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

Forslaget indebærer, at lejeloven ændres, således at lejeforhøjelser som følge af energirenoveringer bliver undtaget det lejedes værdi. Hermed vil lejerne kunne tvinges til at betale en leje, der oversiger det lejedes værdi. Ved moderniseringer efter BRL § 5.2 har udlejer allerede hjemtaget en så høj leje, at der i realiteten ikke er plads til flere lejestigninger. Gennemføres forslaget, er det derfor vores vurdering, at en del af de lejere, der i dag bor i boliger moderniseret efter BRL. § 5 stk. 2; vil blive tvunget ud af deres bolig, da der i den gældende husleje for disse lejere ikke plads til en yderligere lejestigning.

Forslaget rummer dog også meget positive tiltag. Den grønne byfornyelse er - hvis den gøres levedygtig - et stort fremskridt for energibesparelserne, fordi den med de foreslåede ændringer vil inddrage, motivere og aktivere en stor befolkningsgruppe i energibesparelserne. Den vil gøre nedbringelsen af CO2-udslippet nærværende, konkret og formålstjenlig for den enkelte borger.

Opsummerende anbefaler Lejernes LO:

1.   Ordningen med såkaldt totaløkonomisk energirenovering opgives, i stedet styrkes modellen med aftalt grøn energirenovering med en partsrådgivning sådan som anvendt tidligere med succes i aftalt boligforbedring.

2.   Lejerne gives i alle forhold adgang til støttet partsrådgivning og til indhentning af  egne beregninger af eventuelle energibesparelser.

3.   Det lejedes værdi skal fastholdes som lejemaksimerende princip, uanset om energirenoveringer finder sted via den totaløkonomiske model eller via grøn byfornyelse.

4.   Medtagelse af vedligeholdelsesarbejder i beregning af lejeforhøjelser bør kun kunne finde sted efter forhandlinger med lejerne.

5.   Kommunerne skal have mulighed for at påbyde energirenoveringer.

 

Med venlig hilsen

Helene Toxværd, Landsformand

Indenrigs - og Socialministeriet

Departementet, Holmens Kanal 22, 1060 København K

Tlf. 3392 9300, Fax. 3393 2518,

E-mail ism@ism.dk

 J.nr. 2009-39

Høringssvar til ism@ism.dk og kopi til nih@ism.dk .

 

Vedrørende høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)

_______________________________________________________________________________________

 

Hermed fremsendes høringssvar til ovennævnte fra Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO.

Generelle bemærkninger:

Regeringens valgløfte om huslejegaranti for lejerne er ikke overholdt.

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO må påpege, og dybt beklage, at VK - regeringen med dette lovforslag lægger op til at overtræde den garanti mod huslejeforhøjende ændringer af lejelovgivningen, som partiernes statsministerkandidat afgav før valget i 2007. Så sent som i besvarelse af spm. fra Skatteudvalget vedrørende moms på administration og vicevært garanterede skatteministeren, at der ikke ville blive rørt ved huslejegarantien.

Det foreliggende lovforslag i høring ændrer netop på regelsættet for beregningen af lejen ved energiarbejder på ejendomme, således at lejerne får højere leje end efter de gældende regler. De samme arbejder gennemført efter nugældende regler, vil simpelt hen give en væsentlig lavere samlet husleje. Gennemføres denne del af lovforslaget må organisationerne i givet fald konkludere, at lejerne ikke kan stole på regeringens garantier og valgløfter.

Regeringens forkaster lejelovsforliget mellem parterne

Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen og dens ressortminister Indenrigs- og Socialminister Karin Ellemann, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejer- og lejerorganisationer har forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen.

Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandlet lejelovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedsliste med 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse.

Ministeren har på trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totalt anderledes, og som kun indeholder ganske få elementer fra organisationernes lejelovsforlig. Ministeren har forud herfor fremsendt et lignende forslag i præhøring, som parterne i enighed meddelte, at de ikke kunne tiltræde, samtidig med at de endnu engang anbefalede gennemførelse af organisationernes lejelovsforlig fra oktober 2008. – Det er dette særlige lille forløb ministeren stærkt misvisende omtaler som ”sammenbrud” i organisationsforhandlingerne. Hovedforhandlingerne 2004 til 2008 førte derimod til det omtalte forlig mellem organisationerne. –

Ministeren har herefter (ensidigt i udlejernes favør) redigeret i forslaget fra præhøringen, og det er så resultatet heraf der nu er fremsendt i høring. Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen på denne måde giver sig til kende så ensidigt som udlejers partsrepræsentant, og dette i en sådan grad, at regeringen klart bryder egne valgløfter.

Regeringens forslag er ikke forenkling.

Endelig beklager Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO, at regeringen med forslaget lægger op til det diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som ellers var ministerens erklærede målsætning for de langvarige organisationsforhandlinger. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere varianter og undtagelser i lejeberegning og kategorier af lejemål.

Særlige bemærkninger til enkelte punkter

Ad § 1

1.

Lejerorganisationer har som bekendt for flere år siden foreslået problemet med stråmandsudlejning løst ved en ændring til boligreguleringslovens § 46, stk. 1, første pkt. med tilføjelsen: ”eller at udleje denne til andre end fysiske personer”.

Hvis dette enkle og klare forslag ikke kan samle flertal, er forslaget til ændring af lejelovens § 1, stk. 1 da bedre end ingenting, men organisationerne skal gøre opmærksom på, at den foreslåede ændring ikke fører til de ønskede resultater.

Det fremgår hverken af lovens tekst eller bemærkningerne hertil, at lejen i så fald skal fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, såfremt ejendommen er beliggende i boligreguleringslovens område.

Hvis det er meningen, hvad det jo burde være, bør der stå noget særligt herom. Ellers risikerer man, at lejen blot fastsættes efter det lejedes værdi, og henses til de elendige bevisbyrderegler, som domstolene har skabt på dette område, får lejeren som bekendt store vanskeligheder med at fastholde huslejenævnenes afgørelser herom i boligretten.

Det bør derfor præciseres, at boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler er udgangspunktet.

Dernæst betyder ændringen, at kun en meget lille del af problemet med stråmandsudlejning løses. Det foreslås præciseret, at lejelovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en juridisk person (f.eks. et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven.

Formålet er ifølge bemærkningerne at gribe ind over for stråmandsudlejning i følgende to typer. ”Da firmaet imidlertid tilhører den boligsøgendes familie eller vennekreds, og er stillet til rådighed med henblik på at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse påføre dette firma et tab, som ikke kan overvæltes på udlejeren. Det samme gælder, hvis firmaet er den boligsøgendes arbejdsgiver, der indvilliger i at være fremlejegiver i forhold til den boligsøgende.”

Ministreret ønsker at sikre, at firmaet også kan få sat lejen ned. Men grundforudsætningen er her, at firmaet og lejerne er gode venner.  Og det er reelt kun tilfældet i mindretallet af stråmandsudlejninger.

For mange stråmandsudlejninger gælder, at det er udlejeren, der har fundet en virksomhed, der skal være udlejer til lejeren. Det arrangeres, at virksomheden lejer tidsbegrænset af udlejer, hvorefter at lejeren de facto også bor tidsbegrænset. Hefter er lejerens ret til at klage over lejen illusorisk, da lejeren ikke får forlænget sin lejekontrakt, hvis han klager over lejen.

En anden stor gruppe af stråmandsudlejninger er hoteludlejning. Her må virksomheden sande, at den ikke får lejligheder i hoteludlejning en anden gang, hvis virksomheden klager over lejen. Virksomheden, der trækker lejeudgiften fra på selvangivelsen, vil derfor ikke klage over lejen, og lejeren vil følgelig ikke turde klage over lejen, da det vil skabe et modsætningsforhold til virksomheden.

2.

I § 11, stk. 1, indsættes som 3. pkt.:  »2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejer har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.«. Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen.

3.

I § 19, stk. 2, indsættes efter »hvidtning«: », lakering af gulve«.

Forslaget er ”plukket skævt” fra organisationernes lejelovsforlig, enighedslisten på 57 punkter. Lejerorganisationerne går imod ændringsforslaget idet vi henviser til, at forslaget udgør en indrømmelse til udlejersiden, der ikke som i lejelovsforliget mellem de fem organisationer indgår i en afbalanceret helhed med tilsvarende indrømmelser til lejerne. 

4.

I § 19 indsættes som stk. 4:

»Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en frist fastsat efter 1. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.«

Lejerorganisationerne foreslår, at i første punktum ændres til:

”Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.”

Det følger af ”klippekortsordningen” for uefterrettelige udlejere, at der skal være en ikke efterlevet afgørelse. Det kan kun konstateres, hvis nævnet fastsætter en tidsfrist.

12.

I § 36, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »lov om fremme af energibesparelser i bygninger«: »eller regler udstedt i medfør heraf«.

Lejerorganisationer mener principielt, at kun forbrugsafhængige udgifter skal indgå i varme og vandregnskabet.

Organisationerne er derfor af den opfattelse, at ministeriets bevæger sig ind på en glidebane, hvor flere og flere ikke- forbrugsafhængige udgifter hældes over på varme - og vandregnskabet. Dette er til skade for lejerne, b.la. fordi udgifterne ikke i samme grad er boligstøtteberettigede. 

13.

I § 36, stk. 2, indsættes efter 3. pkt.:

»Udgifterne til energimærkning medtages i varme- og varmtvandsregnskabet med lige store beløb hvert år i 5 år.«

Se bemærkning nr. 12 ovenfor.

15.

I § 47, stk. 1, litra a), indsættes efter »58, stk. 3«: »og 4« og efter »46 a, stk. 3«, indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

16.

I § 47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til nr. 21.

17.

I § 51, indsættes efter stk. 1 som nyt stk.:

Stk. 2. Reglerne i § 50 gælder også udgifter til vand og renovation som følge af forøgelse af forbruget.

Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.

Lejerorganisationerne beklager, at der lægges op til uheldige fiflerier på dette område. Det var mellem parterne enighed om, at kun ændringer i de samlede udgifter (til skatter og afgifter) skulle kunne medføre ændringer i lejen og ikke, som ministeren lægger op til, at udlejer ensidigt kan vælge et delelement ud.

21.

I § 58 indsættes som stk. 3:

»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og forhøjelsens beregning.«

Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.

Det er ganske enkelt både urimeligt og uhensigtsmæssigt, at lejerne med dette forslag ikke får nogen økonomisk fordel ved gennemførelse af energiforbedrende arbejder, men det modsatte: Næppe nogen enkeltlejer opnår med ministerens forslag nedsættelse i den samlede boligudgift incl. varmeudgift. Derimod vil alle berørte lejere få lejeforhøjelser der er væsentligt større end ud fra nugældende lovgivning, og flertallet af lejerne vil også få væsentlige forhøjelser af den samlede boligudgift, incl. varmebidrag.

Lejerorganisationerne finder derfor forslaget meget forkert og finder, at dets eventuelle gennemførelse vil medføre en stærk forrykkelse af de økonomiske og styrkemæssige balancer til udlejernes fordel.

Lejerorganisationerne er med andre ord imod forslaget, hvilket vi finder anledning til at uddybe med følgende betragtninger:

a) Hvad lejeren teoretisk kunne spare på energien, som følge af gennemførte energiforbedrende arbejder, vil udlejer med forslaget indkassere fra lejeren, som en ny ekstra lejeforhøjelse.

Det skyldes, at den del af omkostningerne ved de energiforbedrende arbejder, som i dag henregnes til vedligeholdelse af bygningsdelene, og som med den nugældende lovgivning sikrer, at lejerne kun betaler lejeforhøjelse for værdien af forbedringer, med forslaget ikke længere skal modregnes i lejeforhøjelsen.

Forslaget betyder derigennem, at en gennemsnitlig energimodernisering vil medføre en lejeforhøjelse, der er 15 - 25 % højere, end den ville have været efter de gamle regler, hvor udlejer betaler den del af udgiften, der er vedligeholdelse af bygningsdelene.

Forslaget betyder endvidere, at henlæggelserne til vedligeholdelse (ofte ca. 160 kr. pr kvm. årligt) som lejerne betaler over huslejen, i givet fald bliver mere eller mindre meningsløse, for lejerne skal jo med forslaget alligevel til at betale lejeforhøjelse også for vedligeholdelsesdelen, når der laves forbedringer i ejendommen. 

Endelige betyder forslaget, at det lejedes værdi som overgrænse for lejen ikke skal gælde ved energibesparende arbejder på ejendommen. Lejen vil hermed kunne stige til et niveau, der alene bestemmes af markedsforholdene og den grad af akut boligmangel, som boligmarkedet og den konkrete lejer befinder sig i. Kun aftalelovens meget lidt anvendelige paragraf 36 vil lægge en beskeden dæmper på helt ublu lejestigninger.

Af samme grund, + på grund af følgebestemmelsen om at disse lejeforhøjelser ikke skal indgå ved vurderingen af lejeniveauet efter det lejedes værdi, vil ændringen medføre højere huslejer end for fuldstændig identiske lejemål, hvor energitilstanden er etableret før denne lov.

Denne ændring af regelsættet for beregningen af lejen i udlejers favør er som nævnt under de generelle bemærkninger i strid med regeringens huslejegaranti.

b) Det er lovgivningsteknisk særdeles uhensigtsmæssigt at de bestemmelser der ønskes indført ikke er skrevet færdigt i selve loven, idet færdigskrivningen med forslaget udskydes til udformning af en minister-bekendtgørelse.

c) En ændring som foreslået vil medføre en ikke uvæsentlig komplicering af lejelovgivningen, med nye under-kategorier af lejemål, for hvilke der gælder nye yderligere sær-regler og undtagelsesregler for lejefastsættelse  mv.

d) Forslaget indebærer en ordning der vil være meget bureaukratisk tung både at gennemføre og administrere. Det er det modsatte der er behov for.

22.

I § 59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt.:

»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

 

Lejerorganisationerne er imod. Se vor kommentar til nr. 3 vedr. den manglende helhed.

25.

§ 84, litra a, 2. pkt. udgår.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

26.

I § 84, litra d, ændres »udstykning« til: »opdeling«.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

27.

I § 84, litra d, indsættes som 2. og 3. pkt.:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét:

Såfremt der foretages den nedenfor angivne rettelse vedr. nr. 27, vil det være korrekt som angivet i bemærkningerne, at ændringerne er rent redaktionelle og ikke indebærer realitets-ændringer.

Den ændring der er nødvendig i nr. 27 består i, at der ved sammenskrivningen er fjernet en af de betingelser, der fremgår af nuv. LL § 119, stk. 2.

Med vores forslag til ændring fremhævet, vil forslaget lyde:

»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980 og var det lejede omdannet til ejerlejlighed før lejeaftalens indgåelse, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«

28.

§ 106, nr. 4, 2. og 3. pkt., affattes således:

»Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Lejerorganisationerne kan tiltræde ændringen, men skal udtrykke, at det er tvivlsomt, om ændringen opnår den ønskede effekt. Det forslås derfor, at nævnene får pligt til som en del af nævnenes vejledningspligt at opfordre parterne til at fremskaffe et alternativt tilbud på istandsættelsesarbejderne i forbindelse med fraflytningen.

29.

§ 119, stk. 2, ophæves.

Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.

Ad  § 2

I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 988 af 27. oktober 2009, foretages følgende ændringer:

2.

I § 5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk. 3. Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. «

Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.

Forslaget vil efter ministerens opfattelse sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder, der moderniseres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne udlejes efter disse regler.

Lejerorganisationerne finder, at indholdet af energiramme D er forældet og ikke er tilstrækkeligt belyst. For eksempel er det vigtigt, at der finder en termomåling sted af ejendommens klimaskærm, samt at der måles for utætheder i klimaskjoldet. Disse målinger er der efter organisationernes oplysning ikke forpligtigelse til at fremskaffe. 

4.

I § 5, stk. 7, nr. 2, der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og efter »§ 46 a, stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,«.

Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget i § 1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se vor bemærkning til § 1, nr. 21.

7.

I § 15, stk. 3, ændres »§ 29, stk. 3« til: »§ 29, stk. 9«.

Der er vel tale om, hvad man kunne kalde rettelse af en henvisningsfejl i gældende lov. Vi foreslår at henvisningsfejlen rettes fuldt ud, så  »§ 29, stk. 3« i stedet ændres til: »§ 29, stk. 1, stk. 2 eller stk. 9«.

10.

§ 21, stk. 2, affattes således:

»Nævnet afgør endvidere uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.«

Forslaget har tilknytning forslaget i § 1, nr. 28. Se vor bemærkning til § 1, nr. 28.

13.

I § 25 a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.: »Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«

Se vor bemærkning til § 1, nr. 21/22 og nr. 3 vedr. den manglende helhed.

 

Med venlig hilsen

For Lejernes LO                                                            For Danmarks Lejerforeninger

 

Helene Toxværd, landsformand                                     Bodil Kjærum, landsformand

Jesper Larsen, cheføkonom                                           Henrik Stougård, landssekretær,

 

Reventlowsgade 14, 4.                                                   Sankt Peders Stræde 2, 1.

1651 København V                                                       4000 Roskilde

 

Til Anders Elbo

Socialministeriet

Departementet, Holmens Kanal 22, 1060 København K

Tlf. 3392 9300, Fax. 3393 2518, E-mail sm@sm.dk

AEL/ J.nr. 07-304

ael@sm.dk og nhd@sm.dk 

 

Vedrørende:

Høring vedrørende forslag L 69 til lov om ændring af lov om individuel boligstøtte (Nedsættelse af aldersgrænsen fra 23 år til 18 år for, hvornår børn indgår i boligstøtteberegningen som børn, mv.)

Hermed høringssvar fra Lejernes LO.

Idet vi beklager den korte høringsfrist, skal vi meddele, at organisationen ikke kan støtte det fremsendte lovforslag. Lejernes LO finder det helt urimeligt, at regeringen vil forringe den individuelle boligstøtteordning.

For det første er det en uacceptabel forringelse for de svageste i samfundet.

For det andet er der ikke nogen statsfinansiel rimelighed i denne besparelse. Regeringen har fremlagt et finanslovsforslag med et overskud på 30 milliarder kroner.

For det tredje er dette forslag udtryk for en arrogant og hamrende uretfærdigt fordelingspolitik. Regeringen og dens støtteparti, Dansk Folkeparti, bør i stedet for denne nedskæring for de svageste indkomster give lejerne nogle økonomisk modydelser til de store gaver, boligejerne har fået.

Boligejerne har fået store skatte - og arbejdsfri værdistigningsgevinster. De skyldes ikke bare det internationale rentefald, men også de gunstige låneformer og det stop for stigninger i ejendomsværdiskatten, som regeringen sammen med Dansk Folkeparti har gennemført. Disse begunstigelser har foræret boligejerne i tusindvis af værdistigningskroner, uden så meget som at en eneste boligejer har behøvet at stå tidligere op om morgenen. 

 

Med venlig hilsen

Klaus Hansen

Landsformand, Lejernes LO

 

 

 

Erhvervs- og Boligstyrelsen

Dahlerups Pakhus 

Langelinie Alle 17

2100  København Ø

Att.: Nils Hein, 

Fremsendes pr. email udlejningsbyggeri@ebst.dk

 

Vedr.: Høring over forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri samt forslag til lov om ændring af ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og lov om indkomstskat for personer m.v.

Forslaget har til formål at fremme byggeriet af private udlejningsboliger samt indretning af tagetager i eksisterende private udlejningsejendomme. I forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri fastsættes reglerne for fordeling af investeringsrammen. Fordelingen heraf administreres af Økonomi- og Erhvervsministeriet. I forslag til ændring af ligningsloven m.v. fastsættes reglerne for opnåelse af skattefradrag. 

Hovedelementerne i forslagene, der skal ses under ét, er følgende:

Der fastsættes en investeringsramme på 1 mia. kr. årligt i 2003-2007, inden for hvilken der kan opnås skattemæssigt fradrag for anskaffelsessummen, til nyt privat udlejningsbyggeri. For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre privat udlejningsbyggeri gives der mulighed for, at disse investorer på nærmere angivne betingelser kan opføre nybyggeri med videresalg for øje.

De økonomiske muligheder for indretning af nye tagboliger i eksisterende private udlejningsejendomme ønsker Regeringen forbedret gennem en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven ved, at det bliver muligt at kræve markedsleje for de nye lejligheder. Samtidig lettes beslutningsproceduren i forbindelse med indretning af nye tagboliger gennem en ændring af ejerlejlighedsloven.

Regeringen skønner, forslaget med en årlig investeringsramme i nyt privat udlejningsbyggeri på 1 mia. kr. i 5 år, sammen med forslaget om indretning af tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme, vil medføre en forøgelse af udbuddet af private udlejningsboliger på 6.000 – 6.500 boliger, med 800 nybyggede boliger og ca. 500 tagboliger hvert år. Forslaget er rettet imod såvel pensionsinstitutter samt andre private investores ønske om at opføre privat udlejningsbyggeri/indrette nye tagetageboliger. 

De økonomiske incitamenter til investorerne er følgende:

Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager.

Ad. 1    Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning

Det foreslås, at der gives de private bygherrer ret til at foretage skattemæssige fradrag for hele anskaffelsessummen for nybyggede udlejningsboliger ved opgørelse af henholdsvis beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. 

Fradragsretten gives inden for en årlig investeringramme på 1 mia. kr. i hvert af finansårene 2003 – 2007.

Retten til fradrag for hele anskaffelsessummen forpligter ikke bygherren til at beholde ejendommen. Ejendommen kan således godt sælges efter ibrugtagelse. For at sikre den bedste udnyttelse af investeringsrammen kan fradragsretten imidlertid kun udnyttes af den bygherre, der har fået tilsagn om en andel af investeringsrammen. Specielt gælder det, at fradragsretten bortfalder, hvis overdragelsen sker før ibrugtagningstilladelsen foreligger.

For at målrette støtten mod boliger, hvis anskaffelsespris muliggør, at de kan lejes ud til en leje, der kan betales af en bredere del af befolkningen, fastsættes begrænsninger i størrelsen af anskaffelsessummen for boligerne. Der er imidlertid betydelige geografiske forskelle i grundpriserne, som især ligger højt i de centrale dele af hovedstadsområdet. For at dette ikke skal medføre uhensigtsmæssige forskelle i det beløb, der er til rådighed for de øvrige byggeudgifter, sker der er geografisk differentiering af begrænsningerne i anskaffelsessummen.

I det samtidigt hermed fremsatte forslag om ændring af ligningsloven, pensionsafkastbeskatningsloven og personskatteloven foreslås det på denne baggrund, at anskaffelsessummen for den enkelte bolig ikke må overstige 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.800.000 kr. pr. bolig (2003-prisniveau) for boligbyggerier, der opføres i Københavns og Frederiksberg kommuner samt i Københavns amt, mens anskaffelsessummen i det øvrige land ikke må overstige 15.000 kr. pr. m² bruttoetageareal og 1.590.000 kr. pr. bolig. 

For at sikre, at det nye byggeri er færdiggjort i en tidssvarende standard, og at der er mulighed for at udleje det til en leje, der kan betales af husstande med almindelige indkomster, må der ikke i 10 år efter ibrugtagelsen opkræves lejeforhøjelser for forbedringer af ejendommen.

For nybyggeri omfattet af forslaget kan lejen fastsættes frit. Der gælder således samme regler for nybyggeri efter forslaget som for andre ejendomme, der er opført efter udgangen af 1991. 

På et frit marked vil investorerne i nyt privat udlejningsbyggeri naturligt søge hen, hvor efterspørgselen er størst. Da der imidlertid er tale om en begrænset investeringsramme, opdeles den i to lige store puljer á 500 mill. kr., som fordeles to gange årligt.

For at sikre, at projekter fra alle dele af landet kan få andel i investeringsrammen, opdeles puljen ved den første årlige tildelingsrunde i to kvoter á 250 mill. kr., som reserveres til henholdsvis kommuner med mindst 90.000 indbyggere og andre kommuner. Inden for kvoterne fordeles tilsagn i den rækkefølge, hvori ansøgningerne modtages.

Ad. 2    Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg. 

For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre udlejningsbyggeri, foreslås det at give disse investorer mulighed for i et vist omfang at opføre boliger med henblik på salg. Disse virksomheder skal således kunne opføre private udlejningsejendomme, hvor indtil halvdelen af lejlighederne kan sælges som ejerlejligheder, uden at disse forinden har været lejet ud. Ejendommen skal omfatte mindst 15 lejelejligheder, der skal lejes ud i mindst 20 år. 

Ad. 3    Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager

Indretning af nye tagboliger kan både medføre arbejder vedrørende tagboligerne og den samlede ejendom. Indretning af tagboliger kræver som for andet byggeri byggetilladelse, jf. byggelovens § 2.

Nye tagboliger skal endvidere som andet nybyggeri leve op til dagens standarder og krav med hensyn til bl.a. indeklima, brandsikkerhed, lydforhold, tilgængelighed og komfort. For at gøre byggeriet tilgængeligt for bl.a. handicappede, ældre og andre gangbesværede stilles der krav om, at der skal installeres elevator, når der indrettes en bolig på ejendommens 2. sal eller derover.

Kommunalbestyrelsen har efter de gældende regler adgang til at se bort fra elevatorkravet, hvis det ud fra en konkret vurdering skønnes, at installation af elevator ikke byggeteknisk kan realiseres på en hensigtsmæssig måde inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer og uden indgribende ændringer i bebyggelsen. Ved vurdering af konkrete projekter vedrørende indretning af nye tagboliger bør kommunalbestyrelsen være opmærksom på denne adgang. Elevatorkravet bør ikke i sig selv være til hinder for realiseringen af i øvrigt økonomisk bæredygtige tagboligprojekter. Der kan imidlertid ikke stilles krav om, at der skal etableres elevatoradgang til tagboligerne via en påbygning til den eksisterende bebyggelse eller ved opførelse af et elevatortårn, når tagboligerne etableres uden andre større ombygninger af ejendommen.

Det foreslås, at der indføres en ordning med fri husleje ved udlejning af nye tagboliger. Forslaget indebærer et væsentligt incitament for udlejere til at indrette nye boliger i uudnyttede tagetager, idet huslejens størrelse ved udlejning kan fastsættes frit efter parternes aftale uden at være omfattet af den gældende lejelovgivnings regler om huslejeregulering. Forslaget medfører, at den aftalte leje i lejeperioden kan reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter udviklingen i nettoprisindekset.

For at forbedre mulighederne for, at der kan indrettes tagboliger i ejerlejlighedsejendomme, er det foreslået, at beslutninger om indretning af tagboliger på fællesejendom kan træffes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal på 2/3 af de stemmeberettigede, svarende til det flertal, der kræves til vedtægtsændringer.

Regeringen skønner, at der vil kunne opføres 700 - 800 private udlejningsboliger årligt i den 5 årige periode, og men en betydelig usikkerhed skønnes det at der vil blive nyindrettet omkring 500 tagetageboliger om året. 

Samlet skønnes lovforslaget at medføre et merbyggeri af private udlejningsboliger på omkring 1.250 boliger om året, i hvert af årene 2003 – 2007.

Ministeriet har endvidere oplyst, at når det gælder de 700-800 private udlejningsboliger forudsættes det, at ca. 95 % heraf opføres af pensionsinstitutter. Og hvis det videre antages, at forholdet mellem udlejningsboliger og ejerboliger i pensionsinstitutternes projekter er 2:1 vil det medføre af 250-300 ejerboliger årligt. 

Den maksimale anskaffelsessum pr. bolig gør det ifølge ministeriet muligt at opføre en bolig, der både sikrer et konkurrencedygtigt afkast og en husleje som en bredere del af befolkningen kan betale. Det konstateres dog af ministeriet, at det stadig vil være efterspørgslen, der konkret vil bestemme, hvilken leje, der vil blive krævet i en nybygget udlejningsbolig.

Ministeriet vurderer, at nye private udlejningsboliger kan udlejes til en husleje, som giver mulighed for at indregne afkastbidrag på 4,5 % af anskaffelsessummen. Dette skønnes, som følge af skattefradraget, at give investorerne mulighed for at opnå et tilfredsstillende afkast efter skat. Hvis det samtidig forudsættes, at de øvrige driftsudgifter udgør 250 kr. pr. kvm., bliver huslejen 970 kr. pr. kvm. ved en anskaffelsessum på 16.000 kr. pr. kvm. For en bolig på 85 kvm. (svarende til gennemsnitsstørrelsen for en almen familiebolig) giver det en månedlig husleje på knapt 6.900 kr. sammenlignet med 6.200 kr. i en tilsvarende familiebolig.

Lejernes LO kan ikke støtte forslaget af følgende grunde:

Meget dyre boliger

For det første bliver det private udlejningsbyggeri og de nyindrettede taglejligheder for dyre. Økonomi- og erhvervsministeriet har skønnet, at lejlighederne kan udlejes til omkring 950 kr. pr. kvm.

Dette er et meget højt lejeniveau, der ikke tilgodeser den almindelige befolknings boligefterspørgsel. De enlige og de unge nye på boligmarkedet vil ikke kunne leje en familiebolig til denne pris. Den individuelle boligstøtte i form af boligsikring dækker maksimalt 15 % af huslejen, så der er ikke plads til, at en almindelig gennemsnits indkomst kan betale en husleje af denne størrelse.

Hvis pensionskasserne skal opfylde regeringens målsætning om, de nye private udlejningsboliger til almindelige indkomster bliver det som følge af denne kvadratmeterpris kun muligt, hvis boligerne bliver bygget som små boliger. Det er uacceptabelt. 

For det andet er der intet i regeringens lovforslag, der sikrer, at boligerne faktisk vil blive udlejet til 950 kr. pr. kvm. Da forslaget bygger på, at der fortsat er fri leje ved udlejning af nyt privat udlejningsbyggeri kan udlejer frit udleje efter markedsvilkår, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

Som begrundelse for boligbyggeriet har regeringen anført, at lejeboligmarkedet er presset. Der mangler lejeboliger. Hermed har regeringen anerkendt, at efterspørgsel er større end udbuddet. Dette presser alt andet lige markedsprisen i vejret.

I By- og boligministeriets huslejeundersøgelse fra 1999 er det oplyst, at gennemsnitslejen i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1995 er 703 kr. pr. kvm. Vi kan oplyse, at lejen i nyt privat udlejningsbyggeri p.t. ligger på et niveau på mellem 1100-1200 kr. pr. kvm. Der er intet i regeringens forslag, der sikrer, at det nybyggede udlejningsbyggeri vil falde i pris grundet den større subsidiering. Tværtimod har pensionskasserne klaget over, at udlejning til 1100 kr. pr. kvm ikke er tilstrækkelig rentabelt. En øget subsidiering vil derfor blive brugt til at gøre byggeriet rentabel, ikke til at sænke lejen.

For det tredje indeholder regeringens forslag fortsat mulighed for at udleje disse lejligheder med indeksregulering og trappeleje. Det betyder, at lejeren sluses ind i boligen med en kunstig lav leje i starten. Det er Lejernes LO’s erfaring, at mange lejere uanset det nævnes i lejekontrakten klart og tydeligt, ikke er klar over, hvor voldsomme konsekvenser det har for deres privatøkonomi, at de har skrevet under på en trappelejeaftale. Efterhånden som trappelejeaftalen medfører en optrapning af lejeniveauet presses lejerens økonomi. Det er svært for disse lejere at fraflytte lejemålet, fordi det samtidig er udlejers betingelse, at lejemålet skal afleveres fuldt istandsat ved fraflytning. Fraflytningen vil derfor være forbundet med store flytteomkostninger.

For det fjerde indebærer lovforslaget urimelige og uacceptable huslejer, der ikke kan tilsidesættes. Som vedlagte sag viser kan der være tale om, at en lejer har lejet en lejlighed til 1.368 kr. pr. kvm. En sådan leje kan ikke ændres af huslejenævn eller boligret. Bordet fanger. Den eneste beskyttelse lejeren har mod ublu lejeaftaler er aftalelovens § 36, som har til formål at dæmme op for åger. Ser man på kreditlovgivningen erfarer man, at der først er tale om åger, hvis det aftalte renteniveau er mere end 3 gange højere end bankernes gennemsnitlige udlånsrente. Lejernes LO ser derfor ikke nogen særlig redning for lejeren i aftalelovens § 36. Der findes heller ikke i praksis eksempler på, at aftaleloven § 36 har været brugt til at nedsætte høje huslejer i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1991.

For en lukket kreds

Regeringen ønsker ikke at gribe ind overfor pensionskassernes mulighed for alene at tilbyde boligerne til deres medlemmer. Lejernes LO kan ikke støtte, at et øget udbud af boliger alene bliver afgrænset til en særlig gruppe af befolkningen, nemlig pensionskassens medlemmer.

Manglende social anvisning

I den tidligere regerings forslag om at fremme privat udlejningsbyggeri indgik, at ¼ af boligerne skulle stilles til rådighed til boligsociale opgaver. Det indgår ikke i den nuværende regerings forslag. Hermed har regeringen lyttet til de private udlejeres ønske om, alene at afgrænse den boligsociale opgave til den almene lejesektor. Det betyder, at det boligsociale pres på de almene boliger ikke vil lettes med regeringens forslag, og det er selv sagt uacceptabelt for Lejernes LO.

Salg som ejerboliger

Lejernes LO kan heller ikke støtte regeringens forslag, hvorefter de private udlejningsboliger kan sælges som ejerboliger. Vi har bemærket, at forslaget ikke tvinger lejerne ud af deres bolig. Lejernes LO’s bekymring drejer sig mere om den fremtidige sammensætning af boligbestanden. Efterspørgslen efter lejligheder i byerne antages ikke at mindskes i fremtiden. Hermed vil det alt andet lige være lukrativt for pensionskasserne successivt at sælge ejerlejlighederne til det der populært kaldes det grå guld i parcelhuskvarterne. Hermed vil der ske et fald i antallet af udbudte lejeboliger, og det vil igen betyde et pres på lejeboligmarkedet.

Flyttekædeeffekten

Regeringen har nævnt, at selv om det nye private udlejningsbyggeri/de nye taglejligheder fortrinsvis vil blive efterspurgt af den bedre del af mellemindkomst og højindkomsterne, så vil flyttekæden frigøre billige boliger til resten af befolkningen. Det er vigtigt for Lejernes LO at pege på, at regeringen har overset nogle væsentlige pointer i denne argumentation.

I det omfang, at der frigøres billige private udlejningsboliger er det i øjeblikket således, at disse boliger i højere og højere grad moderniseres ved genudlejning. Udlejerne benytter boligreguleringslovens § 5.2. til at lave en gennemgribende modernisering, hvorefter lejen ved genudlejning kan sættes til det lejedes værdi. Lejeniveauet for disse boliger ligger på mellem 700-1000 kr. pr. kvm. Denne aktivitet betyder, at der ikke bliver frigjort billige boliger som følge af flyttekæden.

Når det gælder den almene sektor er Lejernes LO af den opfattelse, at der ikke i særlig høj grad vil være tale om en flytteeffekt knyttet til nyt privat udlejningsbyggeri. Den almene sektor er i endnu højere grad end den private udlejningssektor kendetegnet ved lavindkomster og der er ikke meget, der sandsynliggør, at de enlige husstande, der bor i små lejligheder, vil flytte sammen med andre husstande i en større dyr privat udlejningsbolig.

Det må derfor konkluderes, at uanset om man alene ser på de direkte effekter eller også medregner de afledende effekter, er regeringens udspil asocialt, fordi det alene er rettede mod de bedre stille i befolkningen.

Beboerdemokratiet

Et ofte overset pointe omkring forskellen mellem privat udlejning og almen udlejning er beboernes indflydelse og nærdemokratiet. I nyt privat udlejningsbyggeri er det populært sagt ”Den private vært, der bestemmer”. Det eneste der stort set er overladt til lejernes medindflydelse er spørgsmålet om, hvilken husorden der skal gælde i ejendommen. Havde regeringen derimod i stedet besluttet at anvende sine mange støttekroner til alment boligbyggeri, ville man få en boligform, hvor lejerne vælger en afdelingsbestyrelse, som skal beslutte budgettet for bebyggelsen for det kommende år. I denne proces har lejerne stor indflydelse på, hvilke moderniseringer, der skal laves på ejendommen eller i de enkelte lejemål, og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der skal iværksættes. Privat udlejningsbyggeri er en forældet boligform, der tilhører en tid, hvor kvinderne ikke havde valgret og enhver hyttede sig eget.