Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

04-10-2019

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ejerlejligheder

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Telefon 41 71 27 00

trm@trm.dk

www.trm.dk

Deres j.nr. 2019-4355

 

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ejerlejligheder

LLO skal venligst takke for at have fået udkastet til en ny lov om ejerlejligheder i høring. Vi har følgende bemærkninger:

 

Forslagets indhold:

Lovforslaget indebærer indførelsen af en helt ny ejerlejlighedslov som erstatning for den nuværende og tager udgangspunkt i udvalget om ejerlejlighedslovens rapport fra 2018.

 

LLO’s holdning:

LLO har været medlem af udvalget om ejerlejlighedsloven, og i den forbindelse udtalt organisationens holdning til de enkelte bestemmelser, herunder med mindretalsudtalelser.

LLO’s holdning er uændret og vi henviser til denne i det hele.

Vi skal bemærke, at det nuværende forslag flugter bedre med LLO’s holdninger, end det forslag som udvalgets flertal stillede.

LLO kan derfor støtte forslaget.

 

Forslagets forhistorie

Vi fremhæver især at LLO’s holdning til forhandlingerne var, at vi ikke ønskede, at man kunne omdanne flere udlejnings- og andelsboliger til ejerboliger. Dels ville dette medføre dårligere rettigheder til lejerne (eksempelvis i form af ringere opsigelsesbeskyttelse), og dels ville man forvente at mange andelsboligerne ville forsvinde som boligform.

 

Særligt om fastholdelse af opdelingsforbud

Udvalget anbefalede, at loven skulle justeres således at boliger med to beboelsesenheder og erhverv kunne omdannes (svarende til ca. 6.700 boliger), og at andelsboliger, i ejendomme opført efter 1966 også skulle kunne blive ejerlejligheder (svarende til ca. 13.300 boliger). LLO støttede det første forslag, men var imod det andet. Udvalget har herefter fremlagt et lovforslag som en del af rapporten.

Den daværende erhvervsminister ønskede dog at lade flere boliger omdanne til ejerboliger end det, der fremgår af lovforslaget, da han også ønskede at ejendomme med 3-5 udlejningsboliger skal kunne omdannes til ejerboliger (svarende til ca. 60.000 boliger). Den daværende regering gik dermed længere end sit eget udvalgs lovforslag, af ideologiske årsager. Var dette forslag blevet gennemført, antages det i rapporten (s. 193) at 29.000 boliger vil blive omdannet og i gennemsnit stige med 21.000 kr. i husleje om året. Dette betyder færre betalelige boliger og at presset på den almene sektor øges.

LLO er således meget tilfreds med, at boligministeren har fjernet disse to forslag fra lovudkastet.

 

Ejernes interne forhold i ejerforeningen

LLO har ingen holdning til de dele af loven, der vedrører interne anliggender imellem ejerne i ejerforeningen, da de er lejer uvedkommende.

 

Særligt om lovforslagets § 11 (ejerforeningens mulighed for at opsige og ophæve lejer)

LLO finder at denne paragraf, eller forarbejderne hertil, uddyber hvad ”retsstridig adfærd” betyder. Såfremt der med bestemmelsen menes straffelovsovertrædelser som vold eller hærværk, bør dette tydeliggøres, evt. med henvisning til de relevante opsigelses- eller ophævelsesformer, der er tale om.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
04-10-2019

Høringssvar vedr. ophævelse af boligreguleringsloven i Skive Kommune

Til Skive Kommune

Byrådssekretariatet

 

Høringssvar vedr. ophævelse af boligreguleringsloven i Skive Kommune

Vi skal venligst takke for at have fået spørgsmålet om Skive Kommune bør ophæve boligreguleringsloven i høring igen.

Vi har d. 3. september 2019 fremsendt en gennemgang af forskellen på lejernes beskyttelse ved hhv. boligreguleringsloven og lejeloven samt vores øvrige overvejelser. Vi henviser til disse svar og tilføjer:

En ophævelse af boligreguleringsloven har væsentlige konsekvenser

De vigtigste konsekvenser ved en ophævelse er:

  • Højere huslejer (anslået 30%).
  • Færre lejerrettigheder og dermed dårligere tryghed, herunder øget mulighed for at udlejerne kan ”modernisere” lejerne ud af boligerne.
  • Potentielle huslejevarslinger hvert andet år, hvis udlejer skønner at lejen bør sættes op (til det lejedes værdi).
  • Øgede boligstøtteudgifter som følge af øgede huslejer.

 

Udlejers administrative ulemper opvejes af fordelene ved reguleringen

Overfor disse ulemper ved en ophævelse af reguleringen, står udlejernes ønske om færre administrative byrder, og deres påstand om at lejerbeskyttelsen efter boligreguleringsloven er for omfattende.

Det skal i den forbindelse bemærkes at:

  • Kun 429 boliger er omfattet af den såkaldte bindingspligt, fordelt på 36 ejendomme. Skive Kommune har 5.012 private udlejningsboliger jf. boligstat.dk.
  • Denne administrative byrde (bindingspligt) kan løftes af landets øvrige ejere af storhuse, uden at dette giver nævneværdige udfordringer (89% af lejeboligerne i Danmark er beliggende regulerede kommuner).
  • Huslejen for ejendomme med 6 eller færre lejemål (herunder fx parcelhuse) fastsættes efter skønsmæssig sammenligning med huslejen i storhusene. Disse vil således blive påvirket af en ophævelse af boligreguleringsloven, i form af højere huslejer.

 

Ny lovgivning kan få stor betydning for en ophævelse af reguleringen

Regeringen har fremlagt lovprogram med forslag om sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven (forventet fremsættelse i februar 2020).

Det er uklart hvilken betydning dette præcist får, men det vil under alle omstændigheder kunne føre til betydelige juridiske vanskeligheder at skulle ophæve boligreguleringsloven, for derefter at genindføre den i løbet af samme år. Se lovkatalogets s. 9 her: https://www.regeringen.dk/nyheder/regeringens-lovprogram-2019-2020/

 

Samlet vurdering

En ophævelse af boligreguleringslovens regler vil samlet set betyde mindre tryghed og højere huslejer for lejerne og bringe Skive Kommunes lejerbeskyttelse blandt de ringeste i Danmark.

Regeringens sammenskrivning af boligreguleringsloven og lejeloven gør det meget uklart, hvilke reelle konsekvenser en ophævelse af boligreguleringsloven vil medføre på kort sigt.

Vi skal på den baggrund fraråde Skive Kommune at afskaffe boligreguleringsloven.

 

Mvh.

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Anders Svendsen

Chefjurist.

Læs mere…
12-09-2019

LLO’s svar på høring over udkast til ændring af 6 bekendtgørelser om normalvedtægter

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Carsten Niebuhrs Gade 43

1577 Kbh. V.

Sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og cc. almenbolig@tbst.dk

j.nr. BO0103-00042

 

Vi takker for at have fået ændringsforslagene til Bekendtgørelse nr. 718 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger, Bekendtgørelse nr. 719 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boligafdelinger og indbetalt garantikapital (garantiorganisation), Bekendtgørelse nr. 720 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en selvejende almen ungdomsboliginstitution, Bekendtgørelse nr. 721 af 13. juni 2016 om normalvedtægter for en selvejende almen ældreboliginstitution, Bekendtgørelse nr. 1297 af 15. december 2009 om normalvedtægter for en almen administrationsorganisation og Bekendtgørelse nr. 1298 af 15. december 2009 om normalvedtægter for en almen administrationsorganisation med indbetalt garantikapital (garantiorganisation) i høring.

 

LLO har flere bemærkninger til de foreslåede ændringer:

1. Lejerne i den almene sektor har meget forskellige forhold til digital kommunikation: Selvom stadigt flere lejere benytter digital kommunikation med glæde, og vil foretrække en digital løsning, som der lægges op til ifm. indkaldelser til generalforsamlinger etc., oplever andre lejere det som mere vanskeligt at skulle benytte digital kommunikation. Vi noterer os dog, at der jf. forslagene skal tages hensyn til de lejere, der ikke er tilsluttet Digital Post fra det offentlige.

 

2. I den almene sektor er generalforsamlingerne særligt vigtige, fordi beboerne skal tage stilling til forhold, der kan medføre store ændringer af deres boligsituation, herunder om lejeren skal flytte, eksempelvis vedtagelse af helhedsplaner, større huslejestigninger etc. Det er derfor vigtigt at lejerne tilskyndes at deltage i beboerdemokratiet.

 

3. Brug af sædvanlig digital kommunikation kan medføre en række udfordringer såfremt lejeren eksempelvis skifter e-mail adresse, uden at oplyse boligselskabet om dette eller får en e-mail i spam-filtret etc. Risikoen mindskes dog ved brug af Digital Post, som vurderes at være mere sikkert. Den almene sektor er dog ikke er tilsluttet denne løsning endnu, og derfor må bruge ”sædvanlig” e-mail, med de ulemper og usikkerheder det må medføre.

 

4. I LLO vil vi derfor opfordre til at de foreslåede ændringer har en overgangsperiode, indtil Digital Post er der fuldt indfaset i den almene sektor. I denne periode bør de ikke-digitale løsninger fastholdes, med mulighed tillige at gøre tingene digitalt, altså en ”både og”-periode.

 

Vi frygter, at hvis beboerne skal løfte en større del af mødeforberedelsen selv, vil det påvirke deltagelsen i beboerdemokratiet negativt. Man kan derfor risikere, at afdelingsmøderne vil blive dårligere besøgt, end tilfældet er i dag.

Endvidere vil forslaget medføre yderligere omkostninger for lejerne, da de enten selv må printe mødematerialet ud, eller medtage et apparat, der gør det muligt at læse papirerne.

Sammenholder man både lejerens egne udgifter og boligselskabets besparelse (som bør medføre et fald i huslejen), vil dette formentligt medføre øgede omkostninger for lejerne, da lejerne ikke har de stordriftsfordele, som boligselskabet må forventes at have (fx ved eje af kopimaskiner etc.).

Endeligt vil LLO opfordre til at forslaget evalueres efter gennemførelsen, for at undersøge om de nye regler har påvirket deltagelsen i beboerdemokratiet ved fx færre fremmødte til afdelingsmøder etc.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
08-04-2019

Høringssvar – Lejernes Landsorganisation i Danmark – BO0103-00038 udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og rimu@tbst.dk

Styrelsens j.nr. BO0103-00038.

Læs mere…
08-02-2019

Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v.

ERHVERVSSTYRELSEN Kbh. 5/2 2019

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Alene sendt pr. e-mail til hoeringplan@erst.dk

Deres journalnummer 2019 - 1126

 

Vi skal venligst takke for at have fået ”Udkast til forslag til lov om ændring af lov om sommerhuse og campering m.v.” i høring.

Vi skal indledningsvist henvise til vores høringssvar af 17. august 2018 1 som tidligere er fremsendt.

LLO beklager, at det tidligere høringssvar ikke har givet anledning til at ændre lovforslaget.

Undersøgelser af det amerikanske boligmarked understreger, at øget brug af AirBnB (som må anses som den vigtigste platform i den påtænkte regulering) medfører, at huslejen stiger og at boligudbuddet falder 2.

LLO ønsker at undgå en gentagelse af udviklingen på det amerikanske boligmarked og vi har derfor kommet med følgende forslag:

  • • En sikring imod tidsbegrænsninger af almindelige lejeboliger, med den begrundelse at boligen skal udlejes til fritidsformål i en periode i løbet af året.
  • • En mulighed for at kommuner, der oplever bolignød selv kan fastsætte et loft over udlejning til fritidsformål, ligesom vi kender det fra boligreguleringsloven.
  • • Et loft over delvis udlejning til fritidsformål.

 

Disse vil blive behandlet hver for sig i det følgende:

 

Beskyttelse imod tidsbegrænsninger af lejeaftaler

Lovforslaget bliver nødt til at blive tænkt ind i lejelovens regler for tidsbegrænsning af lejeaftaler. Efter Lejelovens § 80 kan lejeaftaler tidsbegrænses efter parternes aftale, men denne tidsbegrænsning kan dog tilsidesættes hvis den ”ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold” 3.

I LLO ønsker vi at undgå, at eksempelvis Københavnske lejemål tidsbegrænses i 42 uger, hvorefter boligen kan udlejes via AirBnB i højsæsonnen i ti uger, hvorefter den igen lejes ud til en almindelig lejer. Lejeren kan ikke selv betale for boligen hele året, fordi han ikke kan betale hotelpriser for sit hjem i ti uger.

En sådan udvikling vil give lejerne usikkerhed om deres boligsituation og vil være en fravigelse fra hensigten med lejelovens almindelige regler, nemlig at lejemål som udgangspunkt bør være permanente boliger og tidsubegrænsede.

Derfor er det for LLO centralt, at det kommer til at fremgå af dette lovforslags bemærkninger, at ønsket om at benytte boligen til udlejning efter disse nye regler ikke er en gyldig grund til at tidsbegrænse et boliglejemål efter lejelovens regler.

 

Kommunal selvbestemmelse ift. vurdering af boligbehovet

Som det fremgår af lovforslaget 4, er det efter gældende ret op til kommunerne at vurdere hvad der en hensigtsmæssig udnyttelse af boligmassen, herunder om boligreguleringslovens regler om benyttelse af boliger (kap. IIV) skal finde anvendelse.

Som praksis er nu, kan boligerne uden kommunalbestyrelsens accept benyttes i 6 uger til udlejning via fx AirBnB.

Lovforslaget indebærer at kommunalbestyrelsen skal acceptere at denne grænse hæves til ti uger, uanset den konkrete kommunes udfordringer på boligmarkedet.

Det er ikke hensigtsmæssigt at fratage kommuner med bolignød, muligheden for at kræve at boligen i højere grad benyttes til beboelse og ikke turisme.

LLO foreslår derfor, at kommunen gives denne kompetence til at fastsætte sin egen grænse for udlejning efter AirBnB, herunder at fastholde en grænse på seks uger.

 

Grænse for delvis udlejning af boliger

Det fremgår af lovforslaget, at delvis udlejning af en helårsbolig ikke reguleres af grænsen på hhv. 70 og 100 dage.

Det står således udlejeren frit for at leje ud i større omfang end denne grænse.

Dette medfører for det første, at muligheden for at kontrollere de øvrige grænser på hhv. 70 og 100 dage vanskeliggøres, da det vil være yderst vanskeligt at se hvilke dele af boligen konkret blev udlejet eller benyttet under besøget.

For det andet medfører dette, at de boliger, der i dag udlejes som accessoriske enkeltværelser (altså værelser i udlejers (eller fremlejegivers) bolig), formentlig vil blive udlejet til turister i stedet for eksempelvis studerende, fordi de studerende ikke kan betale den samme husleje

som turister kan og fordi turister vil opholde sig i boligen i mindre grad end en permanent værelseslejer.

Dette er særligt alvorligt for landets studiebyer, der i forvejen har vanskeligt ved at sørge for betalelige boliger til de studerende. Dette må desuden forventes at ramme eksisterende værelseslejere hårdere, da deres beskyttelse imod opsigelse er ringere end opsigelsesbeskyttelsen for lejere af hele lejemål.

Endvidere gjorde lejelovsrevisionen i 2015 5, at lejemål der blev udlejet til ferie og fritidsformål ikke længere var omfattet reglerne om huslejeregulering 6.

Hvis en udlejer kræver 700 kr. pr. dag for et værelse i 10 dage om måneden, vil dette ikke være i strid med lovgivningen, men hvis han lejer et værelse ud til en studerende for 7000 kr. om måneden, vil dette sandsynligvis være i strid med huslejereguleringen.

LLO foreslår derfor, at delvis udlejning underlægges samme grænser som fuldstændig udlejning, samt at der indføres en opsigelsesbeskyttelse for værelseslejere, hvis de opsiges med henblik på at gøre plads til AirBnB udlejning. Det bør ligeledes overvejes om ferie-og fritidsudlejning bør være underlagt huslejeregulering ligesom før 2015, for at undgå at folk med lave indkomster presses ud af turister.

 

Konklusion

Danmark har en unik mulighed for at lære af andre landes erfaringer med deleøkonomi, og for at lære på hvilken måde eksisterende lejere bør beskyttes, for at opnå en rimelig benyttelse af nye platforme, der ikke medfører huslejestigninger og en dårligere udnyttelse af boligmassen.

Vi håber derfor at Folketinget vil tage imod disse forslag, der giver lejerne tryghed, og tager de bedste ting fra deleøkonomien samtidigt med, at man undgår de uhensigtsmæssigheder, andre lande har været udsat for.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand

/Anders Svendsen

 

Noter:

1 http://llo.dk/politik-og-presse/h%C3%B8ringssvar?Action=1&NewsId=450&M=NewsV2&PID=2668

2 Barron, Kyle and Kung, Edward and Proserpio, Davide, The Sharing Economy and Housing Affordability: Evidence from Airbnb (March 29, 2018). Kan læses på SSRN: https://ssrn.com/abstract=3006832 eller http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3006832

3 Jf. LL § 80, stk. 3.

4 Forslagets side 5.

5 L 2015 310.

6 Jf. LL § 1, stk. 3.

Læs mere…
31-01-2019

Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

Carsten Niebuhrs Gade 43

1577 København V

J.nr. BO0301-00006.

Alene sendt pr. e-mail til Boliglov@tbst.dk

Kbh. 31/1 2019

Vi skal venligst takke for at få ovennævnte lovforslag i høring.

Lovforslaget er en følge af finansloven for 2019, hvor den statslige udgiftsramme til byfornyelse omprioriteres til en ny ramme til landsbyfornyelse.

LLO skal indledningsvist anerkende, at der er et behov i de mindre byer for at hæve boligstandarden.

Der er dog ligeledes et problem med boligstandarden i Danmarks større byer. Eksempelvis var 3.458 beboede boliger i København uden eget toilet, 5000 boliger uden eget bad, og næsten 6.000 havde ikke eget køkken.

Der er derfor stadigvæk også et behov for byfornyelse i større byer, og da det foreslås at fjerne byfornyelsesmidlerne, kan vi ikke støtte forslaget, også selvom der er udfordringer landets mindre byer.

Det er ligeledes centralt for LLO at byfornyelsesmidlerne bruges på fornyelse, og ikke på nedrivning. Såfremt ejendommene ikke fornyes vil de blive nedrivningsmodne, og derfor er der behov for at blive sat ind overfor ejendomme inden det når så vidt.

På den baggrund kan LLO ikke støtte forslaget om omprioritering.

LLO har ingen bemærkninger til de tekniske ændringer vedr. indskrivningen af muligheden for landsbyfornyelse i byfornyelsesloven.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
22-11-2018

Høringssvar til ”høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.”

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 Kbh. S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og kala@tbst.dk

Kbh. 22/11 2018

Deres j.nr. BO0103-00021

Høringssvar til ”høring over udkast til bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.”

LLO er imod det politiske indhold i parallelsamfundspakken som denne bekendtgørelse relaterer sig til og vi henviser til vore høringssvar af 31/3, 22/8 og 22/10 2018 ift. denne kritik.

Vi henviser desuden til rapporten ”Ufrivillig fraflytning fra udsatte boligområder” af Marie Blomgren Jepsen og Rikke Skovgaard Nielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut, der er udgivet siden vores seneste høringssvar. Der indikerer at det er uvist om lovforslaget om parallelsamfundspakken får den ønskede effekt, og at de internationale erfaringer indikerer, at man kan risikere at sprede problemerne til andre boligområder fremfor at løse dem. Det er vores opfattelse at netop spørgsmålet om spredning af problemerne er relevant ift. de forslag der fremgår af forslagene til udkast til bekendtgørelse.

Generelt om ændringer i reglerne for ventelister

I LLO anerkender vi, at en måde at ændre beboersammensætningen i en boligafdeling, kan være at ændre på hvem, der kan blive optaget på en venteliste.

Vi anerkender ligeledes, at der indgribes ift. ventelister umiddelbart er mindre indgribende end at opsige folk, der allerede bor i områderne.

Vi mener godt, at der i områder, hvor beboerne i gennemsnit har en høj andel af sociale problemer, laves et midlertidigt stop anvisning af boligsøgende, der selv der i forvejen har tunge sociale problemer. Dette sker i forvejen i høj grad i dag, eksempelvis ved fleksibel udlejning.

Beboere der betaler for at stå på venteliste skal man have mulighed for at få en anden bolig, og ændringerne på ventelistereglerne kan derfor ikke stå alene. De må følges op af flere betalelige boliger.

LLO anser det som afgørende, at der opføres flere almene boliger og at den private boligsektor løfter sin del af disse udfordringer, eksempelvis ved at der sættes stop for de mange betalelige boliger, der forsvinder som følge af boligreringslovens § 5, stk. 2. 2

Ny hjemmel til at kræve straffeattest

Denne regel omfatter samtlige boligorganisationer, ikke kun ”udsatte boligområder” eller ” (hårde) ghettoer”.

Der kan være behov for denne regel i visse boligafdelinger, men hjemlen er så bred, at den eksempelvis giver mulighed for at alle boliger i et boligselskab kan underlægges muligheden.

Det er oplagt, at dømte personer (eller husstandsmedlemmer), må søge i de afdelinger, der (endnu) ikke har et forbud, og jo flere afdelinger der har forbud, jo større må en koncentration af dømte nødvendigvis blive. Vi antager ikke at dette er hensigten med parallelsamfundspakken.

Vi mener endvidere, at der bør skeles til hvilken grad af kriminalitet, der er begået.

Det er fx ikke formålstjenesteligt, at en familie udelukkes fra at leje en bolig, fordi datteren er dømt for butikstyveri.

Vi henviser i øvrigt til vores høringssvar af 22. august i år (s. 5-6).

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand /

Anders Svendsen

Læs mere…
22-11-2018

Høringssvar til Bekendtgørelse om fysisk forandring af hårde ghettoområder

Til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 Kbh. S

Alene sendt pr. e-mail til info@tbst.dk og kala@tbst.dk

Deres j.nr. BO0103-00020

Kbh. 22/11 2018

Høringssvar til Bekendtgørelse om fysisk forandring af hårde ghettoområder

LLO er imod det politiske indhold i parallelsamfundspakken og vi henviser til vore høringssvar af 31/3, 22/8 og 22/10 2018 ift. denne kritik.

Vi henviser desuden til rapporten ”Ufrivillig fraflytning fra udsatte boligområder” af Marie Blomgren Jepsen og Rikke Skovgaard Nielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut, der er udgivet siden vores seneste høringssvar. Der indikerer at det er uvist om lovforslaget om parallelsamfundspakken får den ønskede effekt, og at de internationale erfaringer indikerer, at man kan risikere at sprede problemerne til andre boligområder fremfor at løse dem.

Vi noterer desuden, at forslaget ikke har medtaget de ændringer som blev vedtaget under lovens andenbehandling d. 20. november 2018 (yderligere mulighed for dispensation for boligområder under 2100 personer med en lav andel personer dømt for kriminalitet), da disse ikke var kendte for ministeriet på tidspunktet for udsendelse af høringen.

Vi vil i dette høringssvar fokusere på forhold der ikke allerede er omtalt i vores tidligere høringssvar:

Om adgang til dispensation

Boligselskaberne bør have selvstændig adgang til at søge dispensation jf. bekendtgørelsens § 3-4. I modsat fald kan boligorganisationer, der ellers er berettigede, miste denne mulighed, hvis kommunen modsætter sig dette.

Boligorganisationen bør også have mulighed for at søge dispensation eller gøre dette gældende under høringsproceduren, såfremt kommunen alene fremsætter en udviklingsplan.

Om kriterier for godkendelse af udviklingsplanen

Bekendtgørelsens § 11, stk. 2 beskriver hvilke samlede hensyn, der skal lægges vægt på når ministeriet skal vurdere en udviklingsplan. 2

I denne sammenhæng er flere af parametrene formuleret på en måde, der kan virke uspecifik: Herunder om tiltagene, finansieringen og tidsplanen er ”realistisk” eller om tidsplanen er ”ambitiøs”.

Da der er tale om forhold, der i sidste ende kan medføre en afvikling af boligområdet (jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 2, nr. 2), bør afsenderen af udviklingsplanen have krav på tilpasse ansøgningen. Dette kan ske ved en ny frist for at lave evt. påkrævede ændringer førend ministeren påbyder afvikling.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd, Landsformand /

Anders Svendsen

Læs mere…
25-10-2018

Høring over udkast til ændringsforslag til forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje

Til

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Deres j .nr. 2018- 790

Alene sendt. Pr. e-mail til trm@trm.dk og almenbolig@tbst.dk

 

Høring over udkast til ændringsforslag til forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov om leje (Nye kriterier for udsatte boligområder og ghetto-områder, initiativer til udvikling eller afvikling af ghetto-områder, skærpelse af anvisnings- og udlejningsregler, ophævelse af lejekontrakt på grund af kriminalitet m.v.)

Vi skal venligst takke for at få lovforslaget i høring.

Forligspartierne bag boligdelen af parallelsamfundspakken har foreslået en ændring af lovpakken.

Forslaget lægger op til at kommunerne får mulighed for at spille en større rolle, når der skal lægges planer for at undgå parallelsamfund. Boligorganisationerne (og dermed lejerne) får til gengæld mindre at sige.

Samlet set er forslaget en forringelse af lejernes indflydelse i forhold til den oprindelige parallelsamfundspakke, som i forvejen udvandede lejernes indflydelse på deres egne hjem. LLO kan derfor ikke støtte forslaget.

Nye regler for udviklingsplaner

Efter det oprindelige forslag skulle kommunen og boligorganisationen i fællesskab lave en ”udviklingsplan”, som ministeriet skulle godkende. De nye regler medfører, at kommunen gives vetoret, og at boligorganisationen alene bliver høringsberettiget, hvis de ikke er enige med kommunen.

 

Den oprindelige plan for udfærdigelse af udviklingsplaner:

- Boligområdet pålægges at lave en udviklingsplan

- kommune og boligselskab laver en fælles plan

- Planen vurderes af ministeriet.

 

De foreslåede ændringer for udfærdigelse af udviklingsplaner er således:

- Boligområdet pålægges at lave en udviklingsplan

- kommune og boligselskab forhandler en fælles plan

- Hvis uenighed fremsender kommunen sin egen plan

-Planen vurderes af ministeriet.

•Boligorganisationen har høringsret.

 

Hvis kommunen gives værktøjer til afvikling af boligområder, bruger de formentligt disse værktøjer, fremfor at lade ministeren gøre det, da kommunen anser sig selv som bedst egnet til at lave en fornuftig boligpolitik for deres egne byer. Selvom vi har forståelse for, at kommunen kan ønske at lave sin egen boligpolitik, bør det ikke foregå på lejernes bekostning.

Det er derfor en skam, at ministeriet ikke mener, at lejerne skal have indflydelse på den boligpolitik, når det nu er deres hjem, det drejer sig om.

Om gældende ret lød det tidligere fremsendte lovforslag (j.nr. BO100-00385 s. 78):

”I praksis vil boligorganisationerne ofte inddrage afdelingens beboere i sådanne beslutninger, men de vil kunne gennemføres uden afdelingens godkendelse. Dog skal afdelingens godkendelse ifølge almenboliglovens § 75 c indhentes forud for salg efter almenboliglovens kap. 5 a, der vedrører salg af boliger som ejerboliger.

Nedrivning eller salg af boliger vil ofte indgå i en helhedsplan, jf. almenboliglovens § 91 a, stk. 3, hvis øvrige elementer som udgangspunkt skal godkendes af afdelingen. Det vil i disse tilfælde typisk være nødvendigt, at afdelingen tager stilling til den samlede plan, idet afdelingen kan have svært ved at forholde sig alene til enkelte dele af planen, ligesom det vil kunne vanskeliggøre samarbejdet med afdelingen, hvis væsentlige beslutninger, der indgår i den samlede plan, træffes hen over hovedet på beboerne.”

De bekymringer man har haft for afdelingens beboere og hensynet til samarbejdet, er tilsyneladende enten glemt, eller at måtte vige for kommunens interesser.

Med lovforslaget kan kommunen gå helt uden om lejerne og deres repræsentanter i organisationsbestyrelsen og (reelt) træffe meget væsentlige beslutninger over hovedet på dem.

Vi opfordrer til at man i stedet lader beboerne bestemme deres egen skæbne.

Retten til at fremlægge en udviklingsplan for ministeriet er relevant fordi planen kan indeholde mange forskellige forslag, der alle kan blive godkendt.

Når ministeriet skal godkende udviklingsplanen, skal det alene påse om det er realistisk, at den medfører, at antallet af almene familieboliger højst udgør 40% i 2030.

 

- Hvis kommunen foreslår at et boligområde (med 100% almene familieboliger) sælger 60% af boligerne til private investorer, vil det formentligt blive godkendt.

- Hvis de foreslår at man omdanner 60% til ungdomsboliger, vil det også blive godkendt.

- Hvis de foreslår nedrivning 60% af boligerne, vil det også blive godkendt.

 

Naturligvis skal der ske partshøring af boligorganisationen, men ministeriets opgave er at vurdere, om man når måltallet. Ikke hvilken metode, der bruges til at opnå målet.

Angreb på beboerdemokratiet.

Boligorganisationerne vil reelt blive sat under kommunal administration, hvis de ikke efterkommer en ministerielt godkendt plan. Dette fremgår af lovforslaget og bemærkningerne. Det er alle dele af organisationen, der kan sættes under administration, herunder organisation- og afdelingsbestyrelserne.

Perioden er midlertidig med start fra boligorganisationen ikke efterkommer et påbud, og slutter ved gennemførelse af planen. Udviklingsplanerne skal dog senest realiseres inden 2030. 

Det vil sige, at man kan risikere at have almene afdelinger uden afdelingsbestyrelser i 10-11 år. Denne periode er alt for lang og det er endvidere en fuldstændig uproportional straf at pålægge boligorganisation eller afdelingsbestyrelsen.

Der er ikke meget beboerdemokrati tilbage, hvis lejerne sættes udenfor indflydelse i en så lang periode.

Til sammenligning kan private udlejere sættes under administration i 1-5 år under helt særlige forudsætninger (her er det ikke tilstrækkeligt at sidde ét påbud overhørigt) jf. LL § 113 a.

Endvidere vedrører reglerne på det private område alene tvangsadministration, ikke midlertidig opløsning af ejerens besluttende organer (bestyrelser etc.).

Det er uklart, hvorfor den almene boligsektor skal rammes så meget hårdere end den private.

Af ovenfor nævnte grunde kan LLO ikke støtte lovforslaget.

 

Med venlig hilsen

Lejernes Landsorganisation i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Læs mere…
23-08-2018

”Høring over udkast til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger (Nedsættelse af grundkapital for almene boliger og kapitalindskud for friplejeboliger mm.)

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen

Edvard Thomsens Vej 14

2300 København S

Styrelsens j.nr. BO0102-00024

Sendt pr. e-mail til almenbolig@tbst.dk

 

Forslaget omhandler muligheden for nedsættelse af kommunal grundkapital til almene boliger og kapitalindskud til friplejeboliger samt differentiering af kommunal grundkapital til almene familieboliger.

Lejernes LO kan støtte forslaget, da det efter vores opfattelse vil bidrage til at kommunerne tilskyndes at bygge flere almene boliger, herunder særligt mindre almene boliger, som der er mangel på i landets større byer.

Lejernes LO finder det desuden glædeligt at den statslige ydelsesstøtte ikke ændres, således som der var lagt op til i det tidligere fremsendte lovforslag (Styrelsens j.nr. BO0102-00021), da en sådan ændring ville have påvirket den almene sektor i en meget negativ økonomisk retning.

 

Med venlig hilsen

Lejernes LO i Danmark

Helene Toxværd

Landsformand                                                                                                                

/Anders Svendsen                                                                                                    

Læs mere…
1 2 3 4 5 6  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser