Rekordmange studerende er netop kommet ind på drømmestudiet. I Lejernes Landsorganisation ved vi desværre også, at studiestart er højsæson for boligsvindlere.

Vi har samlet fem gode råd til hvordan man undgår boligsvindlere:

1. Betal aldrig depositum kontant, men brug en (dansk) bankoverførsel i stedet.
2. Undersøg hvem udlejer er. Du ser om udlejer rent faktisk ejer boligen på www.ois.dk
3. Få altid en fremvisning. Hvis udlejer kan vise boligen frem, er det mindre sandsynligt, at du bliver snydt.
4. Få en gyldig lejekontrakt. Få din lejeaftale læst igennem hos LLO. Vi er opmærksomme på hvornår alarmklokkerne bør ringe. Du kan downloade LLO’s bog om lejekontrakter helt gratis på www.llo.dk/lejeaftaler
5. Lad dig ikke presse og brug din sunde fornuft. Mange svindlere ved, at deres ofre er desperate. Hvis du får at vide, at du skal skrive under på stedet, så kræv betænkningstid -og husk: at hvis noget lyder for godt til at være sandt, så er det nok heller ikke sandt.

Hvis du vil vide mere, har LLO samlet en række oplysninger på https://llo.dk/guides-og-temaer/studiestart

Pressekontakt: LLO’s pressetelefon: 33 86 09 21

Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgik her til aften en boligpolitisk aftale, som skal imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger.

To meget dramatiske døgn er derfor nu afsluttet.

I LLO er vi meget glade for at aftalens partier ikke ville holde lejerne som gidsler og for at man sætter foden ned for de kortsigtede investorer.

Boligminister Kaare Dybvad Beks politiske svendestykke er således i hus og resultatet er flot.

Vi må erkende at aftalen ikke blev til en ophævelse af den forhadte 5,2-paragraf, men at der er rigtig mange og gode forbedringer i forhold til den nuværende tilstand, der havde været utænkelige under den tidligere boligminister, fx forbedringer af lejernes tryghed, klima, huslejernes udvikling og styrkelse af lejerne.

Her er LLO’s reaktion på aftalens enkelte punkter:

Lejernes tryghed -spekulantstop / karensperiode indføres

Der indføres en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå 5 år, før lejefastsættelse må ske efter § 5, stk. 2.

Bestemmelsen gør det vanskeligere for nye ejere at forsøge at komme af med gamle lejere.

Lejes boligen ud i de første fem år efter ejerskifte, skal nye lejere betale den samme leje (bortset fra almindelige forbedringer foretaget inden den nye lejer flytter ind). Først når den nye lejer siger boligen op, kan der kræves 5,2-leje igen.

Klimakrav skærpes væsentligt

Klimadelen er blevet strammet op i forhold til tidligere udmeldinger. Der kan nemlig først gennemføres forbedringer efter § 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op på energiklasse C eller udlejer har løftet ejendommens energiklasse mindst 2 niveauer. Hvis en ejendoms energiklasse hæves med mindst 3 niveauer eller energiforbedres for mindst 3.000 kroner per kvadratmeter, bortfalder karensperioden.

For LLO er det helt retfærdige krav, at hvis udlejer vil kræve høje huslejer, skal ejendommen i det mindste kunne holde ordentligt på varmen.

Huslejebremse

Lejerne skal ikke længere acceptere, at huslejerne i 5,2-lejemål sættes 10% højere end tilsvarende lejligheder. Og det er godt – også for retssikkerheden og fornemmelsen af retfærdighed – hvis man for fremtiden kan få sin 5.2-husleje sat ned, når den er for høj – uanset hvor mange procent, den er for høj!

Styrkelse af lejerne

Styrkelse af lejerne har været det hidtil mest ukendte del af forhandlingerne. Her har LLO fået rigtig mange af sine forslag og ønsker opfyldt:

Særligt kravet om, at huslejen skal fastsættes med henvisning til huslejenævnenes andre afgørelser, får stor betydning.

Det sikrer, at sammenligningsgrundlaget er baseret på en sagkyndig vurdering i stedet for det nuværende ”Hjallerup-marked”, hvor der kan sammenlignes med lejere som måske betaler en høj husleje, men ikke selv har klaget.

Desuden sikres en højere kvalitet i huslejenævnets afgørelser, ved at nævnene for fremtiden skal vide hvordan boligerne ser ud, inden de moderniseres efter 5,2, så man kan lave en fair vurdering af hvor meget boligen reelt bliver forbedret, og der skal sammenlignes med hvad udlejer tager på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto, så udlejer ikke får betaling to gange (som forbedringsforhøjelse og ved træk på vedligeholdelseskontoen).

Udlejer kan desuden få større gebyrer, hvis lejeren vinder huslejenævnssagen. Her stiger gebyret fra 2.180 kr. til 6.000 kr.

Andelshaverne får mulighed for at fastholde valuarvurderingerne

Indgrebet er skræddersyet til ikke at ramme andelshaverne, og andelshaverne er både undtaget for karensperioden og får mulighed for at beholde sine tidligere valuarvurderinger.

LLO glæder sig over, at andelshaverne ikke kommer i klemme med aftalen, og over at andelshaverne selv (ved ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har nægtet at blive brugt som politisk skjold i den sidste del af disse forhandlinger.

Aftalen hedder ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” og kan læses her: https://www.trm.dk/politiske-aftaler/2020/aftale-om-initiativer-mod-kortsigtede-investeringer-i-private-udlejningsboliger/

Pressekontakt: Tlf. 33 86 09 21 og llo@llo.dk

LLO hilser det velkomment, at Regeringen vil sætte ind overfor de kortsigtede og spekulative ejendomsinvesteringer som paragraf 5,2 i boligreguleringsloven giver mulighed for.

Overordnet er det rigtig positivt, at man tager fat på problemet, men desværre vil indgrebet, trods gode takter med bl.a. større miljøkrav, ikke have den nødvendige  effekt på det virkelige problem med 5.2. – de alt for høje huslejer!

Helt grundlæggende mangler der et tiltag, der skulle gøre noget ved det nuværende høje huslejeniveau, for om det er et pensionsselskab eller en kapitalfond, der opkræver en meget høj husleje, det spiller selvsagt ikke den store rolle for den enkelte lejer.

“Vi mangler en “krog” i omkostningerne, altså en sammenhæng imellem udlejers forbedringsudgifter og så den endelige husleje”, udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO. Hun fortsætter: “Dét vil kunne tage toppen af de meget høje huslejer, og hjælpe lejerne, hvis sagerne skal prøves i huslejenævn eller ved domstolene.”

“Vi er i øvrigt glade for, at andelshaverne fredes i denne omgang, og ikke længere kan bruges som gidsler af udlejerne. Nu kan vi tale om lejeboliger i stedet for andelsboliger og dét er positivt.” Afslutter Helene Toxværd.

LLO følger forhandlingerne og holder tæt kontakt til Regeringen og Folketingets partier for at tale lejernes sag.

Du kan læse LLO’s uddybende vurdering her

Ligesom Liberal Alliance melder ABF (Andelsboligernes Fællesrepræsentation) nu klart ud, at de ikke ønsker bedre vilkår for lejerne, på trods af massive problemer med udenlandske kapitalfonde.

Folketingets partier kigger lige nu på muligheden for at få ændret den paragraf, der gør det muligt at sætte huslejen meget højt op, og som tømmer de store byer for betalelige boliger.

Drøftelserne tager udgangspunkt i den rapport et ministerielt ekspertudvalg fremlagde i oktober.

Ingen forbedringer til lejerne af hensyn til andelshavernes friværdier

I weekenden gik Liberal Alliance fra de politiske forhandlinger, og i går meldte Andelsboligernes Fællesrepræsentation (ABF) ud, at ingen af ekspertgruppens løsninger er acceptable for ABF.

ABF’s direktør Jan Hansen udtaler i går til Berlingske:

”Der er ikke noget af det [ekspertudvalgets anbefalinger -red], der er spiseligt. Ligegyldigt om man vælger det ene, det andet eller det tredje, vil det få en negativ konsekvens for andelsboligforeningerne."

Ikke engang kravet om at boligerne skal være mere klimavenlige førend der kan kræves høj husleje, kan således accepteres.

Lejerne betaler for andelshavernes værdistigninger

Andelsboligerne bliver påvirket, fordi de sammenligner ejendommens værdi med udlejningsejendomme.

Jo højere husleje lejerne betaler, jo højere værdi har udlejningsejendommen. Andelshaverne må spejle sig i denne udvikling, og oplever derfor de samme værdistigninger som udlejningsejendommene, selvom de ikke lejer noget ud.

Værdien af udlejningsejendomme er mere end tredoblet siden 1995 (renset for inflation), andelshaverne har igen oplevet de samme værdistigninger.

LLO klar med redningsplanke til andelshaverne

LLO har foreslået at de nuværende valuarvurderinger får lov at fortsætte i 10 år.

På den måde får andelshaverne ikke et tab med det samme, og et fald i valuarvurderingen vil blive opvejet af de naturlige værdistigninger ejendommen vil opleve i løbet af 10 år

”I LLO er vi skuffede over ABF. Alt der medfører, selv et beskedent fald i andelshavernes friværdier afvises, imens udlejers gevinst ved at smide de gamle lejere ud bliver større og større.” Udtaler Helene Toxværd, landsformand i LLO og fortsætter:

”Mange af de tidligere lejere, der stiftede en andelsboligforening og blev andelshavere, ville ikke have den mulighed i dag, fordi de høje huslejer har pustet ejendomspriserne for højt op. Hvis man skal stifte en andelsbolig i dag, man låne om kap med kapitalfonde som Blackstone, og det kan almindelige mennesker ikke. Det er derfor en meget kortsigtet strategi ABF har valgt”.

Fakta:

Om valuarvurderinger:

Valuarvurderingen afhænger ikke af hvad lejeindtægten er nu. Vurderingen baseres i stedet på en valuars vurdering af, hvad ejendommen ville være værd, hvis alle de nuværende andelshavere flyttede, der blev brugt penge på at modernisere ejendommen og sætte huslejen op efter den dyre huslejeparagraf 5,2. Dette omregnes til nutidsværdier.

Ejendommens værdi stiger derfor selvom ejendommen fx har ældgamle køkkener og badeværelser. Den stiger nemlig allerede på grund af potentialet for forbedringer.

Næsten ingen nystiftede andelsboliger:

Ekspertudvalget har tydeliggjort, at der kun omdannes 500 lejeboliger til andelsboliger om året p.t. Det er ca. en syvendedel af hvad der blev stiftet før finanskrisen.