Lejernes Landsorganisation (LLO) og Ejendomsforeningen Danmark (ED) er generelt uenige om mange boligrelaterede spørgsmål og problematikker, samt i hvilken retning vi lovgivningsmæssigt bør bevæge os. Dette er dog langt fra et paradoks, idet vi repræsenterer hhv. Lejere og udlejerne, som helt grundlæggende har meget modsatrettede behov i relation til lejeboligmarkedet.

Men vi er ikke kun uenige. I LLO er vi faktisk enige med John Frederiksen, Direktør i ED, i, at Energisparepakken ikke virker. Det kan vi konstatere, da meget få udlejere har brugt de muligheder, Folketinget har givet dem. Vi er også enige i, at bestemmelserne er bøvlede og virker mod hensigten pga. uklarheder.

Men her hører enigheden op

John Frederiksen taler om det såkaldte paradoksproblem link. Det er et begreb, det er lykkedes Ejendomsforeningen Danmark at få alle til at tale om, ved at gentage det i en uendelighed. Men det gør ikke en påstand til en sandhed, at man gentager noget igen og igen, kun til en myte, som så til gengæld fejres af de troende. Det er ren demagogi.

Vi i LLO har adskillige gange udfordret ED, til at dokumentere påstanden om, at det er udlejer, der betaler og lejer der nyder energiforbedringer. Disse opfordringer er blevet mødt med tavshed, eller med at det jo i sin tid var Concito, der lancerede begrebet.

Men dokumentation, bare et lille regnestykke, eller et eksempel fra virkeligheden er helt udeblevet. Heller ikke i LLO’s daglige drift er vi nogensinde stødt på projekter, hvor udlejer såede og lejer høstede. Tværtimod.

Almindelige energibesparelsesarbejder

De mest almindelige energibesparelser er for eksempel:

• Udskiftning af vinduer fra forsatsvinduer til termovinduer: Her er der stik- og hugfast retspraksis for at 2/3 af investeringen – alt inkl., selv byggelånsrenter og et honorar til udlejer for at forestå forbedringen – danner grundlag for en lejeforhøjelse på p.t. ca. 7 %. Resten af investeringen må trækkes på ejendommens vedligeholdelseskonti. Hvor meget lejer sparer på varmen er udlejer uvedkommende, men jeg kan fortælle, at den typiske varmebesparelse på at skifte fra forsats- til termovinduer er ca. 20-40 kr. pr. kvm. pr. år – mens huslejestigningen er ca. 100 kr. pr. kvm. pr. år.

• Isolering af klimaskærm: Praksis er, at 100% af investeringen til isolering trækker p.t. 7% i lejeforhøjelse.

• Forbedring af centralvarmeanlæg: Energisparepakken bestemmer, at udlejer kan få forrentet vedligeholdelse (som er betalt af lejerne på forhånd), hvis lejer sparer på varmen tilsvarende. Her er der tale om en højere forrentning end 7% fordi udlejer også får afkast af den lejerbetalte vedligeholdelse ud over forbedringsudgiften.

Udlejer har større afkast ved at modernisere

I LLO har vi en formodning om, at grunden til de manglende energirenoveringer ligger et helt andet sted end i en dårlig energilovgivning, nemlig i, at har man som udlejer likvid kapital, så får man et større afkast ved at modernisere enkelte boliger efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2. end ved at lave energiforbedringer. Og når vi taler København, så er lejen efterhånden så høj – blandt andet pga. BRL. § 5, stk. 2, at man simpelthen vil få udlejningsproblemer, hvis man lægger energirenoveringer oven i den høje leje for de moderniserede boliger. Altså er indtægten usikker.

Vi vil derfor gerne præsentere et alternativt paradoks, nemlig at det er lejerne der betaler varmeregningen, mens det suverænt er udlejerne, der bestemmer hvor høj den skal være!

I artiklen "Kig først på varmen" på side 18 af VL 3.2016 tales der om natsænkning af varmen. I den forbindelse bringer vi en præcisering: 

Der menes en sænkning af cirkulationen på det varme brugsvand og ikke en temperatursænkning i varmtvandsbeholderne.

Sænkning af cirkulationen betyder, at ventetiderne ved tappestedet (vandhanen) bliver længere, men man vurderer at det er acceptabelt kl. 02.00. om natten.

Hvis man derimod sænkede temperaturen i kedlerne vil det betyde en øget risiko for legionella-bakterier.

På llo.dk under LEJELOVEN A/Z findes nu et afsnit om de nye 10 årige vedligeholdelsesplaner, som udlejer er forpligtiget til at udfærdige og iværksætte.

Obligatorisk-10-årig-vedligeholdelsesplan

Endnu en god afgørelse fra Aarhus, hvor vores medlem får tilbagebetalt depositum på 12402,50 + renter. Udlejer havde ikke overholdt lejelovens fraflytningsregler i § 98, stk 3 og 4, og kunne derfor ikke kræve istandsættelsen betalt af lejer.

Lejer indgår forlig til 22.000 kr

Derudover har en lejer fra Herning indgået forlig på 22.000 kr. med udlejer i en sag, hvor lejer for længst var fraflyttet, men udlejer ikke havde tilbagebetalt depositum. LLO gennemgik sagen og fandt ud af at udlejer havde ikke fremsat istandsættelseskrav rettidigt, men at han heller ikke havde ikke fremsendt forbrugsregnskaber rettidigt og ikke havde fremsendt elregnskaber, og vi krævede derfor alle acontobetalinger tilbagebetalt. Derudover gjorde vi gældende at da udlejer havde fremsendt varmeregnskab for sent, mistede han sit tilbagebetalingskrav på kr. 2329,70 og skulle tilbagebetale en ekstrabetaling på 735,30 i vand. Vores fremsendelse af alle disse krav medførte at udlejer kontaktede lejer og de blev sammen enige om et forlig på 22.000 kr. 

Uretmæssig tilbageholdelse af depositum

I maj kontaktede vi en udlejer på vegne af et udenlandsk medlem, da udlejer nægtede at tilbagebetale restdepositum på 4000 kr. Udlejer mente at have ret til at tilbageholde dette beløb til dækning af istandsættelseskrav, og havde blot tilbagebetalt resten af lejers depositum. Udlejer havde imidlertid ikke fremsat krav rettidigt, og efter vi kontaktede udlejer og gjorde dette klart, tilbagebetalte udlejer beløbet til lejer.

‪#‎LejernesLO‬ er bekymrede for stigningen i omfanget af 2. gangsudlejning af forældrekøbte ejerlejligheder. Vi finder det bekymrende og uetisk, at forældrene i stedet for at sælge boligen, når der ikke længere er behov for at udleje den til deres børn, for at score kassen beholder lejligheden som en investering i deres venten på yderligere prisstigninger. For at undgå udgifter i ventetiden, lejer man boligen ud på en tidsbegrænset lejekontrakt.

Dette resulterer bl.a. i, at man gør lejerne til det man kan kalde "nomader på boligmarkedet", der tvinges til at flytte fra det ene tidsbegrænsede lejemål til det andet, uden nogen form for kontinuerlig kontraktlig tryghed i det lejede.

Der bør være lovgivningsmæssig lighed

For lejerne er loven klokkeklar, der står i lejelovgivningen: Du må kun fremleje din lejlighed ind til to år, hvis du har følgende grunde: fængselsophold, hospitalsophold, arbejde eller uddannelse i udlandet. Man bør præcisere ved lov, at det samme skal gælde ejerne samt særlige grunde som fx arv og tidsbegrænset udlejning som tabsbegrænsning.

LLO mener, det bør være sådan, at man kun kan udleje på en tidsbegrænset kontrakt, hvis man kan dokumentere, at man laver en tabsbegrænsning ved ikke at sælge nu. Hvis man kommer i fængsel eller på hospitalet eller skal på uddannelse eller arbejde i udlandet, eller hvis du har arvet et hus, du gerne vil flytte ind i senere, så skal man selvfølgelig kunne udleje sin ejerlejlighed tidsbegrænset.

Men lige netop der, hvor man af spekulative grunde beholder sin ejerlejlighed, fordi den giver lidt bedre end aktierne eller obligationerne, så bør man ikke kunne udleje tidsbegrænset. 

foraeldre-bliver-boligspekulanter

Skævvridende skattefordele

Når forældre velmenende investere i en ejerbolig gennem at tage et ekstra realkreditlån i egen bolig eller ved at gøre brug af den lukretive virksomhedsordning. Så påvirker de markedet negativt og er med til at holde et kunstigt højt prisniveau på de små lejligheder. De mange skattefordele, der er forbundet med et forædrekøb, skaber heller ikke værdi i samfundet, men fungerer ene og alene som en skattelettelse for den enekelte famillie. I stedet bør man investere i studie- og ungdomsboliger, så alle gives en fair mulighed for et sted at bo under uddannelse.

se-forskellen-her-er-de-unges-og-foraeldres-budget-efter-koeb-af-lejlighed/